La Cassazione torna sull’argomento e chiarisce, con una recente ordinanza, la differenza tra “accessori” e “pertinenze”.
Nel seguito, abbiamo analizzato i contenuti dell’ordinanza emessa dalla Seconda Sezione civile per comprendere meglio cosa si debba intendere per “accessori” e “pertinenze”.
La vicenda
La vicenda prende spunto da una sentenza della Corte d’Appello di Bari riguardante un inadempimento in caso di condotta del terzo non conforme alle previsioni della promessa di vendita di un immobile.
L’interpretazione delle pattuizioni contrattuali conduceva alla conclusione per cui sia nel contratto preliminare sia nell’atto di compravendita definitivo era previsto il trasferimento anche delle pertinenze nonchè degli accessori.
Contrariamente a tale interpretazione, il venditore aveva asportato tali elementi prima della consegna dell’immobile; e l’acquirente ha lamentato l’inadempimento contrattuale del venditore, anche per violazione della clausola di buona fede nell’esecuzione del contratto.
Le pertinenze
Per comprendere il tema in trattazione, è necessario far riferimento alle definizioni di “accessori” e “pertinenze”.
Le pertinenze sono espressamente definite dall’art. 817 del Codice civile, il cui testo è il seguente:
“Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”.
Tra i due immobili deve sussistere il c.d. vincolo di pertinenzialità, di tipo economico funzionale, che è costituito da due elementi:
- oggettivo (l’idoneità del bene a svolgere la funzione di servizio od ornamento rispetto ad un altro, ponendosi in collegamento funzionale o strumentale con questo);
- soggettivo (l’effettiva volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento del bene principale).
Tipicamente, sono pertinenze dell’immobile principale i box e i posti auto, le cantine, le soffitte, i magazzini, etc.
Gli accessori
Gli accessori non sono espressamente definiti dal Codice civile.
Secondo la giurisprudenza, per accessori devono intendersi tutti i beni che costituiscono parti integranti o incorporate nella cosa principale; ovvero destinati a completare la funzionalità di un altro bene, al quale sono materialmente uniti.
Per gli accessori, quindi, opera il vincolo di necessaria contiguità fisica; che non ricorre invece per le pertinenze.
Tipicamente, sono accessori dell’immobile principale le porte, i sanitari, gli impianti, etc.
Le precisazioni della Corte di cassazione
La Cassazione, con l’ordinanza in esame, ha chiarito la differenza tra “accessori” e “pertinenze”.
La definizione di “pertinenze” si rinviene direttamente nel Codice civile: sono quelle cose – dotate di autonomia – che il proprietario ha destinato durevolmente al servizio o all’ornamento di un’altra cosa (art. 817 c.c.).
Per esse, non opera un vincolo di necessaria contiguità fisica.
La definizione di “accessori“, invece, fa riferimento a tutti i beni che vengono a costituire parti integranti o incorporate nella cosa principale; oppure che sono destinati a completare la funzionalità di un altro bene al quale sono materialmente uniti.
Per esse, quindi, è necessario il vincolo funzionale.
Rispetto alla categoria degli accessori, quindi, la categoria delle pertinenze si caratterizza per un duplice specifico profilo:
- l’esistenza di una specifica volontà dell’avente diritto di destinare durevolmente una cosa al servizio di un’altra
- la “durevolezza” del vincolo funzionale.
Nell’ipotesi della vendita del bene principale, l’art. 1477 c.c. prevede – salvo diversa volontà delle parti – espressamente l’obbligazione di consegnare la cosa venduta “insieme con gli accessori, le pertinenze e i frutti dal giorno della vendita“.
In tal modo, la previsione del Codice civile risolve direttamente – almeno nel caso della compravendita – il problema del rapporto tra trasferimento del bene principale e destinazione degli accessori e delle pertinenze.
Potete leggere il testo integrale dell’ordinanza QUI →.
Per approfondimenti od assistenza sugli argomenti trattati in questo articolo potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.