Punti chiave
- La Suprema Corte di Cassazione ha affrontato il tema degli immobili abusivi e divisione ereditaria, chiarendo le implicazioni legali.
- Il D.P.R. n. 380 del 2001 invalida gli atti di scioglimento della comunione per edifici abusivi.
- La nullità della comunione ereditaria si applica anche a fabbricati abusivi, impedendo la loro negoziabilità.
- La Corte ha stabilito che i giudici devono verificare la regolarità edilizia prima di disporre lo scioglimento della comunione.
- Diversamente, gli acquisti mortis causa sono esclusi dall’ambito di applicazione della nullità legata agli immobili abusivi.
Il tema del rapporto tra gli immobili abusivi e la divisione ereditaria è tornato all’esame della Suprema Corte di Cassazione.
In particolare, con una recente ordinanza è stato affrontato il rapporto tra disciplina urbanistica e scioglimento della comunione ereditaria, precisando gli effetti derivanti dalla presenza di fabbricati abusivi nell’asse da dividere.
E’ una questione tecnicamente complessa, ma potenzialmente di interesse assi diffuso, in quanto potrebbe interessare tutti coloro che ereditano un immobile unitamente ad altri coeredi.
In questo articolo, abbiamo quindi trattato l’argomento, cercando di risolverlo in modo semplice e di pronta comprensione anche per i “non tecnici“.
Sommario
Il problema della divisione della proprietà degli immobili abusivi
La problematica in esame sorge dalla specifica previsione contenuta nel primo comma dell’art. 46 D.P.R. n. 380 del 2001, il cui testo è il seguente:
“Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. “
L’art. 46 D.P.R. n. 380 del 2001 include pertanto ed espressamente tra gli atti inter vivos colpiti da nullità l’atto di scioglimento della comunione avente ad oggetto edifici abusivi (o loro parti).
È, dunque, la legge stessa che commina la nullità dell’atto di scioglimento della comunione, sia ordinaria che ereditaria, che abbia ad oggetto – anche parzialmente – edifici abusivi.
La non negoziabilità con atti inter vivos dei diritti reali su edifici abusivi costituisce, infatti, un importante deterrente alla realizzazione degli abusi edilizi.
Deterrente che risulterebbe indubbiamente depotenziato qualora l’art. 46 comma 1 del D.P.R. n. 380 del 2001 fosse interpretato nel senso di consentire agli eredi di colui che ha realizzato o comunque posseduto la costruzione abusiva di sciogliersi dalla comunione ereditaria.
L’intervento delle Sezioni Unite civili
A fronte del preciso dettato normativo, l’argomento in trattazione era già stato oggetto di interventi della Corte di Cassazione, anche in epoca piuttosto recente.
Le Sezioni Unite della Corte, con la sentenza n. 25021 del 7 Ottobre 2019, avevano infatti espresso il seguente principio di diritto:
“Gli atti di scioglimento della comunione ereditaria sono soggetti alla comminatoria della sanzione della nullità, prevista dall’art. 46 comma 1 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 e dall’art. 40 comma 2 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti dai quali non risultino gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria“.
Le Sezioni Unite avevano sottolineato inoltre che l’inclusione degli atti di scioglimento della comunione ereditaria relativa a fabbricati abusivi tra quelli colpiti da nullità sia coerente con la ratio legis e con la scelta del legislatore di contrastare gli abusi edilizi mediante sanzioni civilistiche che colpiscano la negoziabilità dell’immobile.
Infine, avevano considerato che, sul piano della formazione delle quote in natura tra i condividenti, non avrebbe avuto senso consentire lo scioglimento della comunione su un edificio abusivo (non sanato), attribuendolo in titolarità esclusiva ad uno dei coeredi.
Ciò in considerazione del principio normativo in forza del quale tale edificio debba essere comunque demolito.
L’esclusione dello scioglimento della comunione
La Corte di Cassazione si è quindi orientata ad escludere che possa essere sciolta la comunione ereditaria che riguardi un immobile abusivo.
Il menzionato principio di diritto si pone, peraltro, in linea con quanto la giurisprudenza di legittimità ha affermato in tema di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di edifici o di loro parti.
Al riguardo, la Corte di Cassazione ha statuito che non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo, ai sensi dell’art. 2932 c.c., in assenza di dichiarazione – contenuta nel preliminare o prodotta successivamente in giudizio – sugli estremi della concessione edilizia.
Ciò in quanto tale dichiarazione costituisce requisito richiesto a pena di nullità; oltre ad integrare una condizione dell’azione ex art. 2932 c.c.
La soluzione suggerita dalla Corte di Cassazione
In tale quadro già ben definito, si è inserita la recente ordinanza emessa dalla Sezione della Suprema Corte di Cassazione.
Non può, pertanto, il giudice del merito disporre lo scioglimento di una comunione (ordinaria o ereditaria) avente ad oggetto fabbricati, senza osservare le prescrizioni dettate dall’art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380.
Essendo la regolarità edilizia del fabbricato posta a presidio dell’interesse pubblico all’ordinato assetto del territorio, la carenza della documentazione attestante tale regolarità è rilevabile d’ufficio; in ogni stato e grado del giudizio.
Parimenti, è rilevabile d’ufficio, in ogni stato e grado del giudizio, il mancato esame di tale documentazione da parte del Giudice.
Ciò in quanto spetta al Giudice accertare se i beni ereditari oggetto di scioglimento della comunione comprendano o meno manufatti rispetto ai quali non sussista la dichiarazione circa gli estremi della concessione edilizia; o comunque risultino avere difformità tali da rendere i manufatti “abusivi”.
Qualora il Giudice dovesse accertare che tra i beni costituenti l’asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede avrà diritto, ai sensi all’art. 713 comma I c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l’intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche ove non vi sia il consenso degli altri condividenti.
Le differenze tra successione e divisione ereditaria
A conclusione di questa nostra disamina, occorre fare una precisazione.
Il divieto di cui trattasi non concerne gli acquisti mortis causa, rispetto ai quali il legislatore ha espressamente escluso l’operatività della nullità prevista dalla disciplina edilizia.
Mentre, per quanto abbiamo indicato, ben diversa è invece la fattispecie dello scioglimento della comunione ereditaria, la quale integra un autonomo atto inter vivos produttivo di effetti traslativi e, come tale, assoggettato alla nullità prevista dall’art. 46 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380.
Potete leggere la versione integrale della ordinanza del 25 Giugno 2026 n. 21743 emessa dalla Sezione Seconda della Corte di Cassazione QUI →
Per la relativa consulenza od assistenza nell’ambito degli argomenti trattati in questo articolo, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.
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