In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, la Corte di Cassazione ha recentemente offerto una serie di chiarimenti, anche precisando quali siano le norme applicabili ratione temporis in materia.
Nel seguito, analizziamo quelli d’interesse più generale.
Il caso
La vicenda nasce dall’opposizione promossa da un usufruttuario avverso un decreto ingiuntivo riguardante il pagamento delle spese condominiali straordinarie.
Il ricorrente ha lamentato la mancanza di legittimazione passiva rispetto all’intimato pagamento riguardante un immobile di cui era usufruttuario facente parte di un condominio.
Le indicazioni offerte dalla Corte di cassazione
La Corte ha innanzitutto richiamato il proprio consolidato orientamento, secondo il quale è passivamente legittimato l’effettivo condomino: cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale su detta unità (e non anche chi possa apparire tale).
La responsabilità “pro quota” dei condomini si fonda sul collegamento tra il debito e la appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari.
Conseguentemente, in tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un’unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto, in base alla disciplina antecedente all’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, il titolare dell’usufrutto doveva rispondere delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria.
Mentre erano a carico del nudo proprietario le spese per le riparazioni straordinarie, in forza delle disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.
Ne consegue che l’Assemblea condominiale doveva ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento.
In alternativa, spetterà all’Amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati.
Questa la ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario che doveva effettuarsi prima della riforma introdotta dalla Legge n. 220/2012.
Le novità introdotte da Legge n. 220 del 2012
Per quanto qui di interesse, giova ricordare che la L. n. 220/2012 abbia introdotto, tra l’altro, anche la disposizione di cui all’art. 67 ultimo comma disp. att. c.c.
In ragione di questa norma, deve ora considerarsi che:
- l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni
- il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Pertanto, oggi la ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario è quella prevista dall’art. 67 disp. att. c.c.
Potete leggere il testo integrale dell’ordinanza della Corte di Cassazione QUI →
Per approfondimenti, consulenza od assistenza sugli argomenti trattati in questo articolo potete contattare l’avv. Andrea Spreafico e l’avv. Gaia Spreafico.
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