I confini della pertinenza urbanistica rispetto a quella civilistica
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Sui confini della pertinenza urbanistica rispetto a quella civilistica è recentemente intervenuto il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 8/2022.

Di seguito ne riportiamo gli aspetti di principale interesse.

Le norme in ambito civile ed amministrativo

Innanzitutto, per comprendere il tenore della pronuncia del Consiglio di Stato è necessario fornire un inquadramento normativo.

Nella disciplina civilistica, le norme alle quali farsi riferimento sono agli artt. 817 e 818 c.c.
In ragione di tali disposizioni, se non è diversamente stabilito, gli atti ed i rapporti giuridici che hanno ad oggetto la cosa principale, siano essi atti ad effetti reali od obbligatori od atti mortis causa, comprendono anche le pertinenze.

In ambito amministrativo, deve invece farsi riferimento all’art. 3 comma 1 lett. e.6) del D.P.R. n. 380/2001.
La norma consente alle amministrazioni comunali, mediante le norme tecniche dei propri strumenti urbanistici, di configurare come interventi di ”nuova costruzione” anche quelli altrimenti riconducibili alla realizzazione di pertinenze urbanistico-edilizie ”in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree in cui essi ricadono” ovvero quelli che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale.

Fatte queste premesse, vediamo ora quali precisazioni ha offerto la sentenza in esame.

La precisazione del Consiglio di Stato

Per il Consiglio di Stato, in ambito civile, ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale tra il bene principale e quello accessorio, è necessaria la presenza dei seguenti requisiti:

  • appartenenza di entrambi al medesimo soggetto (c.d. requisito soggettivo)
  • contiguità, anche solo di servizio, tra i due beni, ai fini del quale il bene accessorio deve arrecare un’utilità a quello principale, e non al proprietario di esso (c.d. requisito oggettivo).

Mentre ai fini urbanistici ed edilizi, il concetto di pertinenza ha un significato diverso rispetto alla nozione civilistica.
Esso si fonda sulla presenza dei seguenti requisiti:

  • avere una propria identità fisica ed una propria conformazione strutturale
  • essere preordinata ad un’esigenza effettiva dell’edificio principale, al cui servizio deve essere posta in via funzionale ed oggettiva
  • non possedere un autonomo valore di mercato (il suo volume non deve consentire una sua destinazione autonoma e diversa da quella a servizio dell’immobile cui accede).

E sull’assenza dei seguenti requisiti:

  • autonoma destinazione del manufatto pertinenziale
  • incidenza sul carico urbanistico
  • modifica all’assetto del territorio.

Le differenze tra i due regimi

Per quanto affermato dal Consiglio di Stato, dal punto di vista urbanistico non possono quindi ritenersi beni pertinenziali quegli interventi edilizi che, pur legati da un vincolo di servizio a un bene principale, non siano tuttavia coessenziali – ma ulteriori – rispetto ad esso, in quanto suscettibili di un utilizzo autonomo e separato nonchè in quanto occupanti aree e volumi diversi dal bene principale.

Il concetto di pertinenza urbanistica è, di conseguenza, meno ampio di quello ex art. 817 c.c.


Potete leggere il testo integrale della sentenza QUI →

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