In caso di compravendita di un immobile facente parte di un condominio, spesso sorgono questioni inerenti la ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente.
In materia, mentre per la ripartizione delle spese tra condomini si può far immediato riferimento all’art. 1123 c.c., risulta invece più complesso – anche dopo la riforma delle norme sul Condominio – il procedimento atto a stabilire se al pagamento delle singole spese debba provvedere il venditore o l’acquirente.
Abbiamo quindi scelto di approfondire l’argomento in questo nostro articolo.
L’art. 63 disp. att. c.c.
La questione della ripartizione delle spese condominiali è trattata dal Capo II del Titolo VII del Libro III del Codice Civile, agli artt. 1117 – 1139 c.c.
Quella della ripartizione in caso di compravendita (ovvero in caso di subentro in altri diritti reali di un immobile in un condomino) è inoltre oggetto dei disposti di cui ai commi IV e V dell’art. 63 disp. att. c.c., che così testualmente prevedono:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto“.
Gli aspetti di rilievo introdotti nel Codice Civile sono pertanto due:
- la solidarietà tra venditore ed acquirente
- il termine temporale entro il quale è prevista tale solidarietà.
Quanto all’individuazione del limite temporale, la Corte di Cassazione (sent. n. 7395/2017), ha precisato che l’espressione “anno in corso e a quello precedente” faccia rifermento ai 24 mesi precedenti l’acquisto (o, nelle procedure esecutive, il decreto di trasferimento) e non all’anno solare (1 Gennaio – 31 Dicembre).
Il criterio temporale di imputazione dei contributi
Dopo aver individuato il limite temporale dell’obbligo solidale, è necessario individuare il criterio temporale che consente di imputare correttamente al venditore od all’acquirente i contributi condominiali; fatto salvo il principio di solidarietà di cui all’art. 63 disp. att. c.c.
Per pervenire alla corretta imputazione degli oneri, occorre considerare la distinzione tra le spese ordinarie e le spese straordinarie.
La ripartizione delle spese ordinarie
Con l’espressione “spese ordinarie” ci si riferisce alle spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.
Per quanto qui di interesse, l’insorgenza dell’obbligazione deve essere individuata con il compimento effettivo dell’attività gestionale relativa alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi.
Ciò in quanto l’erogazione delle spese ordinarie non richiede la preventiva approvazione dell’Assemblea condominiale; ma sarà sufficiente l’approvazione in sede di consuntivo, trattandosi di esborsi rientranti nei poteri attribuiti all’Amministratore ai sensi dell’art. 1130 comma I n. 3 c.c.
Pertanto, in forza del principio di solidarietà di cui all’art. 63 disp. att. c.c., oltre alle spese ordinarie per la gestione in corso al momento dell’acquisto, l’acquirente dell’unità immobiliare è tenuto a corrispondere anche le spese ordinarie condominiali per quella precedente.
La ripartizione delle spese straordinarie
Con l’espressione “spese straordinarie” ci si riferisce a tutte quelle spese che non rientrano nella manutenzione ordinaria delle parti comuni del condominio; ossia le spese che il condominio deve sostenere in caso di rottura, rinnovo, riparazione di aree od elementi necessari per tutti i condòmini.
Le spese straordinarie devono essere deliberate dall’Assemblea, secondo le maggioranze individuate dall’art. 1136 c.c.
Ove le spese straordinarie siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto definitivo di vendita, ne risponde il venditore.
L’acquirente è invece tenuto a corrispondere le spese straordinarie approvate successivamente alla stipulazione del contratto definitivo di vendita; ma solo se, al momento dell’approvazione della delibera assembleare, era legittimato a partecipare all’Assemblea nonchè ad impugnare la relativa delibera.
Al riguardo, si osserva che la delibera giuridicamente rilevante che individua il soggetto tenuto a sopportare gli oneri straordinari è quella con la quale tali interventi siano approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell’inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri.
Non hanno invece medesimo rilievo giuridico eventuali precedenti delibere, meramente preparatorie o interlocutorie, che non siano tali da impegnare il condominio.
La solidarietà tra venditore ed acquirente
Come accennato in precedenza, l’introduzione nel Codice civile dell’art. 63 disp. att. c.c. ha sancito un’ipotesi di solidarietà tra venditore ed acquirente degli immobili costituenti il condominio.
La norma citata prevede che delle pregresse spese condominiali possa essere – quantomeno parzialmente – chiamato a risponderne anche l’acquirente dell’immobile.
In questo caso, la responsabilità dell’acquirente è solidale: ovvero, risponde insieme al venditore dei contributi condominiali da quest’ultimo dovuti nei due anni precedenti l’acquisto e non versati.
Il venditore non viene quindi liberato dal perfezionamento del trasferimento del diritto di proprietà, ma rimane, per i citati due anni, obbligato unitamente all’acquirente.
La norma costituisce quindi un rafforzamento per il condominio della garanzia dei propri crediti nei confronti del vecchio e del nuovo condomino.
La tenuta del registro dell’anagrafe condominiale
Particolare attenzione deve essere posta, in tema di ripartizione degli oneri condominiali in caso di compravendita e riguardo al decorso del termine biennale, all’art. 1130 comma I n. 6) c.c. ed al citato art. 63 disp. att. c.c.
Il nuovo art. 1130 comma I n. 6) c.c. dispone che l’Amministratore di condominio debba curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale.
Il registro contiene le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, oltre ai dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
Ogni variazione dei dati del registro deve essere comunicata all’Amministratore, in forma scritta, entro sessanta giorni.
In caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l’Amministratore richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro.
In tal senso, l’ultimo comma dell’art. 63 disp. att. c.c. mira quindi a non far gravare sull’Amministratore del condominio l’attività e i costi conseguenti all’individuazione dei titolari delle unità immobiliari in condominio, per la corretta tenuta del registro dell’anagrafe condominiale.
All’onere dei proprietari dei singoli immobili condominiali di comunicare all’Amministratore qualsiasi variazione dei diritti reali o di godimento, inviandogli copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto, consegue che, sino alla data di ricezione della suddetta copia autentica da parte dell’Amministratore, il venditore rimanga coobbligato con l’acquirente, nei confronti del condominio, per tutti i contributi condominiali sino ad allora maturati.
Il principio in virtù del quale l’acquirente può essere chiamato a rispondere solidarmente dei debiti condominiali del venditore opera nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà dell’immobile.
Tale principio non opera invece nel rapporto tra venditore ed acquirente; salvo che gli stessi non lo abbiano diversamente convenuto.
La surrogazione dell’acquirente nei diritti e nelle obbligazioni del venditore
In ultimo, va precisato che, in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita (o la donazione o la cessione) di un immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione del terzo acquirente (o donatario o cessionario) nei diritti e nelle obbligazioni del venditore locatore (o donante o cedente).
La surroga determina (anche) il subentro dell’acquirente nell’obbligo di pagamento originariamente in capo al venditore locatore delle quote di spese condominiali del Condominio di cui fa parte l’immobile locato. Ciò senza necessità di consenso da parte del conduttore.
Chiariti e compresi i principi che regolano la materia, può in ogni caso risultare consigliabile l’adozione di alcune ulteriori “accortezze“.
La liberatoria condominiale
In occasione di una compravendita immobiliare, è consigliabile che l’acquirente chieda al venditore la cosiddetta “liberatoria condominiale”; ossia un’attestazione dell’Amministratore di condominio riguardante:
- lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali da parte del venditore
- la sussistenza di liti in corso tra il venditore ed il condominio
- la sussistenza di liti in corso tra condominio e terzi soggetti.
Ottenuta l’attestazione dell’Amministratore, è consigliabile allegarla al contratto preliminare e, successivamente, al rogito notarile; chiedendone eventualmente un rinnovo, soprattutto qualora tra i due atti trascorresse parecchio tempo.
La ripartizione delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario
Altro aspetto di interesse in caso di compravendita di un immobile condominiale, è quello attinente la necessità di individuare chi sia il soggetto tenuto a corrispondere le spese ordinarie e quelle straordinarie nel caso in cui l’immobile in questione via sia un usufruttuario od, in fase di acquisto, venga prevista la concessione dell’usufrutto dall’acquirente che si riserverà la sola nuda proprietà.
In tali casi, i criteri di ripartizione degli oneri condominiali sono espressamente indicati dall’art. 67 disp. att. c.p.c.
Per approfondire l’argomento, potete leggere l’articolo che abbiamo pubblicato QUI →
L’acquisto dell’immobile condominiale all’asta
Attenzione particolare merita anche l’acquisto degli immobili condominiali tramite asta.
L’aggiudicatario è infatti tenuto, giusto il disposto dell’art. 63 disp. att. c.c., a corrispondere al condominio i contributi per l’anno in corso alla data del decreto di trasferimento e per l’anno precedente.
In tal caso, malgrado la norma preveda che l’aggiudicatario abbia il diritto di chiedere al debitore di rimborsargli tali oneri relativi al periodo in cui l’immobile pignorato era ancora nel suo possesso, tale azione non sarà quasi mai utilmente esperibile.
Ciò in quanto il patrimonio, residuo, del debitore che ha subito l’esecuzione forzata sino a perdere la proprietà del bene immobile, difficilmente sarà in grado di essere utilmente ed ulteriormente aggredito dall’aggiudicatario per ottenere il rimborso delle spese versate, in virtù del principio di solidarietà, ex art. 63 disp. att. c.c. al condominio.
E’ pertanto consigliabile, in tali casi, che coloro che intendano acquistare un immobile all’asta prendano direttamente contatto con l’Amministratore del condominio per conoscere l’entità della morosità che grava sull’immobile pignorato e messo all’asta.
Ed inoltre è consigliabile che considerino, in aggiunta al costo dell’aggiudicazione, anche le spese condominiali per l’anno in corso e per quello precedente rispetto ai la data di presumibile emissione del decreto di trasferimento dell’immobile venduto all’asta.
Se desiderate approfondire l’argomento ovvero necessitate di consulenza od assistenza, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico o l’avv. Gaia Spreafico.
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