La questione della servitù di parcheggio su fondo altrui è stata per lungo tempo discussa in dottrina ed in giurisprudenza; con soluzioni di segno prevalentemente opposto.
La recente sentenza delle Sezioni Unite Civili della Corte di Cassazione ha dato risposta ai quesiti di diritto oggetto del lungo dibattito; e, pertanto, abbiamo deciso di approfondire il tema in questo nostro articolo.
La natura delle servitù
Secondo la definizione contenuta nell’art. 1027 c.c., la servitù prediale (da praedium, fondo) è un diritto reale in virtù del quale il fondo servente arreca determinate utilità al fondo dominante, appartenente a diverso proprietario.
Il diritto di servitù rientra nell’ampia categoria dei diritti reali di godimento su cosa altrui (o, iura in re aliena).
L’art. 1032 c.c. elenca i modi di costituzione delle servitù:
- la legge
- il contratto
- la sentenza.
Il Codice Civile elenca le differenti tipologie di servitù:
- volontarie o coattive
- apparenti e non apparenti
- affermative o negative
- continue o discontinue.
Infine, occorre sapere che le servitù si estinguano per uno dei seguenti motivi:
- confusione;
- prescrizione;
- mancanza di uso;
- mancanza di utilità;
- rinuncia;
- espropriazione;
- perimento o distruzione dei fondi interessati.
Servitù di parcheggio, la posizione della dottrina
Chiarito l’ambito normativo in cui si colloca la questione in trattazione, deve rilevarsi che, da tempo, la posizione della dottrina sia, prevalentemente, favorevole alla costituzione della servitù di parcheggio.
I commentatori hanno infatti individuato uno degli elementi a favore della legittimità della costituzione della servitù di parcheggio nell’affinità esistente tra il transitare con un’autovettura su un fondo di proprietà altrui ed il parcheggiarla.
Come per il passaggio, così per il parcheggio, i proprietari di fondi confinanti, in base al principio dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 c.c., possono dar luogo sia ad un rapporto di natura reale (attraverso l’imposizione di un peso sul fondo servente per l’utilità del fondo dominante e quindi in una relazione di asservimento del primo al secondo, che si configura come qualitas fundi), sia alla pattuizione di un obbligo e di un corrispettivo diritto di parcheggiare previsto a vantaggio e per la comodità della persona o delle persone specificamente indicate nell’atto costitutivo (senza alcuna funzione di utilità fondiaria).
Nell’ipotesi di costituzione di servitù di parcheggio, la facoltà di parcheggiare l’auto sul fondo servente è certamente idonea ad arrecare una utilità al singolo, ma allo stesso tempo si è osservato che arrechi un vantaggio per il fondo dominante; rendendolo maggiormente utilizzabile.
Nell’elaborazione dottrinale, perchè possa costituirsi una servitù di parcheggio occorre la sussistenza dei seguenti requisiti:
- l’immediatezza (nel senso che il titolare del fondo dominante debba potersi avvalere dell’utilitas derivante dalla servitù senza la collaborazione di altri soggetti);
- l’inerenza al fondo servente (quale peso di detto fondo e al fondo dominante (nel senso che deve dare utilità);
- la vicinanza (per essere veramente utile l’area parcheggio non deve essere lontana dal fondo dominante).
La servitù di parcheggio deve inoltre soddisfare un’utilità specifica e quindi deve costituire un vantaggio diretto per il fondo dominante, uno strumento per migliorare l’utilizzazione di quest’ultimo.
L’esempio classico è quello del fondo a destinazione abitativa, il quale vede accrescere la sua utilità dal diritto di parcheggiare sul fondo vicino.
L’orientamento della Corte di Cassazione
L’orientamento più risalente adottato dalla Corte di Cassazione riteneva però che il parcheggio di autovetture su di un’area potesse costituire legittima manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, ma non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù.
Per la Cassazione, il diritto di parcheggio sarebbe stato caratterizzato dalla mera “commoditas” di parcheggiare l’auto per specifiche persone che accedono al fondo (anche numericamente limitate); ma sarebbe mancata la cosiddetta “realitas“, intesa come inerenza al fondo dominante dell’utilità così come al fondo servente del peso.
Di tal che il diritto di parcheggio non avrebbe potuto, in alcun modo, integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso; risolvendosi in un vantaggio personale dei proprietari.
In più sentenze, pertanto, la Corte di Cassazione aveva affermato che “il nostro sistema giuridico non prevede la facoltà, per i privati, di costituire servitù meramente personali (cosiddette “servitù irregolari”), intese come limitazioni del diritto di proprietà gravanti su di un fondo a vantaggio non del fondo finitimo, bensì del singolo proprietario di quest’ultimo“.
Gli effetti dell’orientamento della Cassazione
L’affermazione secondo la quale il diritto di parcheggio non possa costituire una servitù ha, nel tempo, avuto effetti su varie situazioni di fatto, piuttosto comuni nella prassi.
Si pensi all’utilizzazione di un’area condominiale ai fini di parcheggio da parte dei condomini.
Per la Corte di Cassazione, il diritto di parcheggio di cui erano titolari tutti i condomini non era tutelabile con l’azione di reintegrazione del possesso di servitù nei confronti di colui che avesse recintato l’area, nella asserita qualità di proprietario, per farne utilizzo esclusivo.
L’evoluzione dell’orientamento della Corte di Cassazione
A partire dal 2017, però, la giurisprudenza di legittimità ha registrato un’inversione di tendenza.
Discostandosi dalla tesi restrittiva, la Corte di Cassazione ha iniziato ad ammettere che, a certe condizioni, sia possibile la costituzione della servitù di parcheggio.
Per la Cassazione, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude in assoluto la costituzione di una servitù avente ad oggetto il parcheggio di un’autovettura su fondo altrui.
A condizione però che, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione.
La cosiddetta utilitas per il fondo dominante (cui deve corrispondere il peso per il fondo servente) può avere in effetti contenuto assai vario; come dimostra la previsione del legislatore, che indica la maggiore comodità o amenità del fondo dominante, o l’inerenza alla destinazione industriale del fondo.
La Corte ha affermato che la tipicità delle servitù volontarie sia di carattere strutturale, non contenutistico; ed è sul piano della conformazione che si deve verificare la possibilità di costituire la servitù di parcheggio.
Oltre al requisito dell’appartenenza dei fondi servente e dominante a soggetti diversi, il diritto di servitù esige che l’asservimento sia volto a procurare una utilità che deve essere inerente al fondo cosiddetto dominante, così come il peso deve essere inerente al fondo cosiddetto servente.
La realitas, che distingue il ius in re aliena dal diritto personale di godimento, implica dunque l’esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento del fondo dominante, nella sua concreta destinazione e conformazione, al fine di incrementarne l’utilizzazione, sì che l’incremento di utilizzazione deve poter essere conseguito da chiunque sia proprietario del fondo dominante e non essere legato ad una attività personale del soggetto.
Il nuovo orientamento della Corte di Cassazione in relazione ai parcheggi
Secondo la nuova prospettiva della Cassazione, il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio dell’auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione.
E’ il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per chi sia proprietario, di parcheggiare l’auto nelle vicinanze dell’abitazione.
Per la Corte deve però considerarsi un ulteriore aspetto.
Posto che la servitù consista nella conformazione del diritto di proprietà in modo divergente dallo statuto legale, essa non è compatibile con lo svuotamento delle facoltà del proprietario del fondo servente.
A quest’ultimo deve invero residuare la possibilità di utilizzare il fondo, pur con le restrizioni e limitazioni che discendono dal vantaggio concesso al fondo dominante, ossia dal parcheggio di un’auto.
Per la Cassazione, l’asservimento del fondo servente deve essere tale da non esaurire ogni risorsa ovvero ogni utilità che il fondo servente può dare.
Ed il proprietario deve poter continuare a fare ogni e qualsiasi uso del fondo che non confligga con l’utilitas concessa.
Diversamente si è fuori dallo schema tipico della servitù.
La soluzione adottata dalle Sezioni Unite
Con la sentenza del 13 Febbraio 2024, le Sezioni Unite civili hanno ritenuto di aderire alla tesi favorevole alla configurabilità, a determinate condizioni, di una convenzione istitutiva della servitù di parcheggio.
La Corte ha precisato che l’autonomia contrattuale è libera di prevedere una utilitas – destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo – che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale e quindi nell’osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena.
Pertanto, perchè si possa legittimamente costituire una servitù di parcheggio occorre la sussistenza dei seguenti:
- l’altruità della cosa
- l’assolutezza
- l’immediatezza (non necessità dell’altrui collaborazione, ai sensi dell’art. 1064 c.c.)
- l’inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù)
- l’inerenza al fondo dominante (l’utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione)
- la specificità dell’utilità riservata
- la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù affinché non si incorra nella indeterminatezza dell’oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà.
Il principio di diritto
Le Sezioni Unite hanno quindi enunciato il seguente principio di diritto:
“In tema di servitù, lo schema previsto dall’art. 1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all’esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione“.
Se desiderate approfondire l’argomento, potete leggere il testo integrale della sentenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione QUI →
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