In data 30 Giugno 2023 è entrata in vigore la nuova mediazione condominiale, introdotta dalla Riforma Cartabia.
Nel seguito, trattiamo gli aspetti salienti della novella.
Le controversie condominiali
Le controversie in materia di condominio sono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del Capo II del Libro III – Titolo VII del Codice Civile (artt. 1117 – 1139 c.c.) e degli artt. 61 – 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile.
In particolare, le controversie possono riguardare:
- le parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.)
- le modificazioni delle destinazioni d’uso (art. 1117 ter c.c.)
- i diritti dei partecipanti sulle cose comuni (art. 1118 c.c.)
- l’indivisibilità (art. 1119 c.c.)
- le innovazioni (artt. 1120 e 1121 c.c.)
- la ripartizione delle spese (art. 1123 c.c.)
- le manutenzioni (artt. 1124 e 1125 c.c.)
- nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore e le sue attribuzioni (artt. 1129 e 1130 c.c.)
- rendiconto condominiale (art. 1131 c.c.)
- il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.)
La nuova mediazione condominiale
La mediazione in materia di condominio era già stata resa obbligatoria dall’art. 5 del D.Lgs. 4 Marzo 2008 n. 28.
Ed il comma 2 della norma postula che il procedimento di mediazione sia condizione di procedibilità per le domande giudiziali. Resta salva solo la concessione dei provvedimenti urgenti o cautelari.
Il D.Lgs. n. 149/2022 ha però riscritto l’art. 71 quater disp. att. c.c. ed introdotto l’art. 5 ter nel D.Lgs. 28/2010, con l’intento di rendere più snello e celere il procedimento di mediazione per le controversie condominiali.
Dopo le abrogazioni apportate dal richiamato decreto legislativo, l’art. 71 quater prevede solo che al procedimento di mediazione in materia condominiale sia legittimato a partecipare l’Amministratore condominiale, secondo quanto previsto dal nuovo art. 5 ter del D.Lgs. 28/2010.
I nuovi poteri dell’Amministratore
La modifica di maggior rilievo introdotta dalla Riforma Cartabia riguarda i poteri conferiti all’Amministratore del Condominio.
La riforma ha inserito l’art. 5 ter nel D.Lgs. 28/2010, norma che in relazione al procedimento di mediazione in materia condominiale prevede la legittimazione dell’Amministratore del Condominio a:
- attivare il procedimento
- aderire al procedimento attivato da altri
- partecipare al procedimento.
La norma in parola ha fortemente ampliato i poteri e le facoltà dell’Amministratore, riducendo proporzionalmente quelli dell’Assemblea condominiale.
Con l’entrata in vigore della nuova mediazione condominiale, il procedimento di mediazione sarà gestito integralmente dall’Amministratore del Condominio; senza la necessità della preventiva autorizzazione assembleare (nè la ratifica del suo operato) per quanto attiene l’attivazione del procedimento di mediazione, l’adesione in un procedimento di mediazione promosso da terzi in nome del Condominio e la partecipazione al procedimento di mediazione.
All’Assemblea residuerà perciò il solo potere di valutare ed eventualmente approvare il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del Mediatore, che le verranno sottoposti dall’Amministratore nei termini indicati dal Mediatore.
Per approfondimenti, consulenza od assistenza sugli argomenti trattati in questo articolo potete contattare l’avv. Andrea Spreafico o l’avv. Gaia Spreafico.
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