Il distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale centralizzato e l’aggravio dei costi sono questioni spesso discusse, sia nelle assemblee condominiali che nelle aule di giustizia.
Una recente sentenza del Tribunale Ordinaria di Aosta ha sostenuto che la giurisprudenza di legittimità non abbia mai affrontato il problema dell’interpretazione letterale del comma IV dell’art. 1118 c.c. ed ha quindi fornito una propria interpretazione, che abbiamo analizzato nel presente articolo.
La normativa e la giurisprudenza previgenti
Per comprendere l’impatto che ha avuto la modifica alla disciplina del condominio negli edifici in trattazione, occorre prima riportare brevemente il quadro precedentemente esistente.
Ciò in quanto, pur in assenza di una specifica previsione normativa, era considerata legittima dalla giurisprudenza maggioritaria la rinuncia di un condomino all’uso dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
Tale rinuncia non necessitava di autorizzazione da parte degli altri condomini; ma l’impianto non ne doveva essere pregiudicato.
Con il distacco, il condomino avrebbe goduto dell’esonero dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio; restando obbligato a pagare solo le spese di conservazione dell’impianto stesso, comprese quelle relative alla sua messa a norma concernente la sicurezza del funzionamento dell’intera centrale termica, disposte da leggi successive al distacco.
La Legge n. 220 del 2012
Con l’entrata in vigore della L. n. 220/2012 “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici“ il quadro muta.
La questione relativa al distacco di un condominio dall’impianto centralizzato condominiale trova la sua specifica disciplina nella normativa all’art. 1118 comma IV c.c.
Il legislatore del 2012, conformemente a quanto già stabilito dalla giurisprudenza, ha infatti consentito il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento da parte di un singolo condomino, purché non siano provocati rilevanti squilibri all’impianto e non siano determinati aggravi di spesa a carico degli altri condomini.
L’art. 1118 c.c.
La L. n. 220/2012 ha modificato l’art. 1118 c.c. aggiungendo il IV comma, che così prevede:
(IV) “Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma“.
Pertanto, nel caso in cui un condominio sia dotato di impianto di riscaldamento centralizzato, la rinuncia al servizio del singolo condomino mediante il distacco del proprio impianto è legittima esclusivamente qualora dimostri che non derivano:
- squilibri termici pregiudizievoli per la regolare erogazione del servizio e la sicurezza dell’impianto
- aggravi di spesa per i restanti condomini
In caso contrario, in ragione della previsione del Codice Civile, il distacco unilaterale dall’impianto centralizzato può essere effettuato soltanto se vi sia l’autorizzazione dell’Assemblea condominiale.
Le condizioni per il distacco
La giurisprudenza ha sempre ammesso che il distacco dall’impianto condominiale centralizzato possa avvenire a due condizioni alternative:
- essere autorizzato dall’assemblea con delibera adottata dalla maggioranza degli intervenuti, rappresentanti almeno la metà del valore dell’edificio;
- provvedervi anche senza approvazione, purché l’impianto non subisse disfunzioni.
Deve quindi osservarsi che qualora una delle due condizioni non sussistessero e il condomino si sia distaccato ugualmente, il condominio possa costringerlo – con azione giudiziaria – a ripristinare lo status quo ante.
Il mantenimento della comproprietà dell’impianto
La scelta del legislatore deve essere considerata anche alla luce del disposto di cui ai commi II e III dell’art. 1118 c.c., che così prevedono:
(II) Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
(III) Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
L’impianto di riscaldamento è ritenuto, dalla giurisprudenza, un accessorio della proprietà comune.
Conseguentemente, chi si distacca deve comunque continuare a pagare le spese per la manutenzione straordinaria e la conservazione dell’impianto.
Inoltre, deve contribuire ai costi del c.d. consumo involontario, ossia il consumo conseguente alle dispersioni di calore che sono connesse al processo energetico della fornitura di acqua calda che attraversa le condutture condominiali.
Vi è un solo caso in cui il condomino possa cessare tali pagamenti.
Quello in cui la sostituzione della caldaia e/o il taglio delle condutture verticali, per ragioni tecniche, non consenta ad un appartamento di usufruire del riscaldamento.
Ove si realizzino tali circostanza, il suo proprietario sarà esentato dal corrispondere tutte le spese del servizio, ordinarie, straordinarie e anche quelle di conservazione. Ciò in considerazione del fatto che, dal momento dell’intervento, non sia più comproprietario dell’impianto.
L’onera della prova
La sussistenza delle condizioni atte a rendere legittimo il distacco deve essere fornita, preventivamente, dal condominio che vuole avvalersi della facoltà prevista dall’art. 1118 comma IV c.c.
Il condomino che intende distaccarsi deve, in altri termini, fornire la prova che “dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all’impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condomini“.
La preventiva informazione dovrà quindi necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica che dia prova dell’assenza di “notevoli squilibri” e di “assenza di aggravi” per i condomini che continueranno a servirsi dell’impianto condominiale.
L’onere della prova in capo al condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco, viene meno soltanto nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco dall’impianto comune, sulla base di una propria autonoma valutazione.
L’aggravio dei costi
In tema di onore della prova, l’aspetto più complesso è certamente quello di tipo tecnico; ossia la valutazione dei “notevoli squilibri” e della “assenza di aggravi“.
Mentre in relazione al primo problema – lo squilibrio del funzionamento dell’impianto – la valutazione di tipo tecnico è generalmente fattibile da un termotecnico, per quanto invece riguarda la valutazione (qualificazione e quantificazione) dell’aggravio di spesa comportato dal distacco il problema è certamente di più complessa risoluzione.
Tanto che spesso nei Tribunali si sia ritenuto che per la legittimità del distacco non debba insorgere alcun aggravio di spesa a carico dei condomini.
La valutazione dell’aggravio secondo il Tribunale Ordinario di Aosta
Il Tribunale di Aosta ha affrontato la questione dell’aggravio dei costi ritenendo che una approfondita disamina del comma IV dell’art. 1118 c.c. da parte della Corte di Cassazione non fosse mai stata effettuata.
E che, pertanto, fosse necessario approfondire il dettato normativo.
Per il Tribunale, il problema principale è dovuto alla vaga formulazione dell’ultimo comma dell’art. 1118 c.c.: che renderebbe quindi difficile affermare se il distacco non sia consentito per il solo fatto che comporti un aggravio di spesa per gli altri condomini o se non sia consentito esclusivamente se l’aggravio sia “notevole“.
Secondo una interpretazione letterale, l’aggettivo “notevoli” è accostato unicamente agli squilibri di funzionamento; ma non agli aggravi di spesa.
Ma per il Tribunale l’aggettivo, anche in considerazione dell’utilizzo della forma plurale, deve necessariamente essere collegato anche all’aggravio delle spese.
Ove così non fosse, si dovrebbe considerare impeditivo qualunque distacco, che comporti un aggravio anche minimo di spese per il Condominio; fatta eccezione per quelli espressamente autorizzati dall’Assemblea.
La soluzione offerta dal Tribunale
Per il Tribunale di Aosta, pertanto, non sembra possibile considerare illegittimo il distacco che abbia comportato un aggravio di spesa, se compensato da una contribuzione del condomino per il c.d. prelievo involontario (energia corrispondente alle dispersioni della rete di distribuzione).
Quindi, la norma per avere un senso applicativo deve essere interpretata nel senso di consentire il distacco anche in presenza di aggravi di spesa per gli altri condomini, purché anch’essi, come per gli squilibri di funzionamento, non siano “notevoli“.
Tale interpretazione sarebbe conforme alla disposizione dell’art. 9 comma V lett. d) del D.Lgs. n. 102/2014, che ha attuato la direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica; la quale richiama espressamente la normativa tecnica UNI 10200 e indica i criteri di ripartizione dei prelievi involontari di energia termica.
Questo tipo di consumo di energia viene ripartito in base ai “millesimi di riscaldamento”; e, quindi, di regola anche a carico dei condomini che si sono distaccati dall’impianto centralizzato.
Il Tribunale, infine, ha osservato che neppure il regolamento condominiale possa impedire il distacco, poichè il regolamento ha natura contrattuale ed il novellato art. 1118 comma IV c.c. prevede invece un diritto indisponibile.
Per approfondire l’argomento, potete leggere il testo integrale della sentenza del Tribunale di Aosta QUI →
Per la relativa consulenza od assistenza, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.
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