In tema di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario, la Corte di Cassazione ha recentemente offerto una serie di chiarimenti, anche precisando quali siano le norme applicabili ratione temporis in materia.
Nel seguito, analizziamo quelli d’interesse più generale.
Il caso
La vicenda nasce dall’opposizione promossa da un usufruttuario avverso un decreto ingiuntivo riguardante il pagamento delle spese condominiali straordinarie.
Il ricorrente ha lamentato la mancanza di legittimazione passiva rispetto all’intimato pagamento riguardante un immobile di cui era usufruttuario facente parte di un condominio.
Le indicazioni offerte dalla Corte di cassazione
La Corte ha innanzitutto richiamato il proprio consolidato orientamento, secondo il quale è passivamente legittimato l’effettivo condomino: cioè il proprietario o il titolare di altro diritto reale su detta unità (e non anche chi possa apparire tale).
La responsabilità “pro quota” dei condomini si fonda sul collegamento tra il debito e la appartenenza del diritto reale condominiale, emergente dalla trascrizione nei registri immobiliari.
Conseguentemente, in tema di pagamento degli oneri condominiali, ove un’unità immobiliare sia oggetto di diritto di usufrutto, in base alla disciplina antecedente all’entrata in vigore della L. n. 220 del 2012, il titolare dell’usufrutto doveva rispondere delle spese di amministrazione e di manutenzione ordinaria.
Mentre erano a carico del nudo proprietario le spese per le riparazioni straordinarie, in forza delle disposizioni dettate dagli artt. 1004 e 1005 c.c.
Ne consegue che l’Assemblea condominiale doveva ripartire le spese tra nudo proprietario e usufruttuario in base alla loro funzione ed al loro fondamento.
In alternativa, spetterà all’Amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi soggetti obbligati.
Questa la ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario che doveva effettuarsi prima della riforma introdotta dalla Legge n. 220/2012.
Le novità introdotte da Legge n. 220 del 2012
Per quanto qui di interesse, giova ricordare che la L. n. 220/2012 abbia introdotto, tra l’altro, anche la disposizione di cui all’art. 67 ultimo comma disp. att. c.c.
In ragione di questa norma, deve ora considerarsi che:
- l’usufruttuario di un piano o porzione di piano dell’edificio esercita il diritto di voto negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni
- il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Pertanto, oggi la ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario è quella prevista dall’art. 67 disp. att. c.c.
Le spese ordinarie e straordinarie
Per comprendere i criteri di ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario occorre far riferimento alle differenze sussistenti tra le c.d. spese ordinarie e le c.d. spese straordinarie.
Con l’espressione “spese ordinarie” ci si riferisce alle spese necessarie alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune.
Con l’espressione “spese straordinarie” ci si riferisce a tutte quelle spese che non rientrano nella manutenzione ordinaria delle parti comuni del condominio; ossia le spese che il condominio deve sostenere in caso di rottura, rinnovo, riparazione di aree od elementi necessari per tutti i condòmini.
Il diritto di voto e la convocazione
Chiarita la differenza tra le due tipologie di oneri condominiali, occorre precisare a chi tra nudo proprietario e usufruttuario spetti il diritto di voto; e, conseguentemente, il diritto di essere convocato e di partecipare all’assemblea condominiale.
Nelle deliberazioni attinenti le questioni di ordinaria amministrazione, il diritto di voto spetta agli usufruttuari.
Nelle deliberazioni attinenti le questioni di straordinaria amministrazione, il diritto di voto spetta ai proprietari: e, quindi, ai nudi proprietari.
Ciò salvo il caso in cui l’usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all’art. 1006 c.c. (rifiuto o ritardo del proprietario alle riparazioni) ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi dell’art. 985 c.c. (indennità per i miglioramenti apportati dall’usufruttuario) e dell’art. 986 c.c. (addizioni eseguite dall’usufruttuario).
Da tali previsioni, consegue l’onere per l’Amministratore di inviare la convocazione dell’assemblea condominiale sia all’usufruttuario sia al nudo proprietario in tutti i casi in cui all’ordine del giorno vengano posti argomenti aventi ad oggetto gli artt. 1006, 985 e 986 c.c.
Nel caso in cui l’Amministratore non vi provveda, le delibere assunte in materia potranno essere annullate su richiesta dell’interessato.
La responsabilità solidale tra nudo proprietario ed usufruttuario
L’art. 67 disp. att. c.c. ha sancito anche la responsabilità solidale del nudo proprietario e dell’usufruttuario in tema di pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale.
Al riguardo, va precisato che quanto alla responsabilità solidale prevista dalla norma citata non sia prevista alcuna distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie.
Pertanto, il nudo proprietario e l’usufruttuario risponderanno solidarmente per qualsiasi spesa affrontata dal Condominio.
La ripartizione degli oneri in caso di compravendita
La Legge n. 220/2012 si è interessata anche della ripartizione degli oneri condominiali in caso di compravendita di un immobile facente parte di un condominio.
In tal caso, non è raro infatti che sorgano questioni inerenti la ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente del diritto di proprietà; ovvero di altri diritti reali.
La ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie in caso di compravendita nonchè nel caso in cui vi sia il subentro in uno degli altri diritti reali di un immobile facente parte di un condomino (quindi anche nel caso di usufrutto) è ora specificatamente trattata dai commi IV e V dell’art. 63 disp. att. c.c., che così prevedono:
“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto“.
Abbiamo approfondito l’argomento nell’articolo pubblicato QUI →
Potete leggere il testo integrale dell’ordinanza della Corte di Cassazione QUI →
Per approfondimenti, consulenza od assistenza sugli argomenti trattati in questo articolo potete contattare l’avv. Andrea Spreafico e l’avv. Gaia Spreafico.