Diritto alla provvigione ed intervento adeguato del mediatore: una recente sentenza della Corte di cassazione offre spunti interessanti per analizzare la questione.
Vediamo, nel seguito, di approfondire.
La vicenda oggetto del giudizio
Un mediatore ha convenuto in causa il venditore e l’acquirente di un immobile per far accertare la causalità del suo intervento nella conclusione del contratto di compravendita.
Inoltre, il mediatore ha chiesto l’accertamento della simulazione del prezzo di acquisto indicato nel rogito e l’accertamento dell’effettivo prezzo di vendita, sul quale calcolare le provvigioni.
Il venditore dell’immobile ha affermato che le persone messe in contatto tra di loro dal mediatore fossero differenti da quelle che successivamente hanno stipulato la compravendita.
Ha inoltre affermato che, dopo la scadenza del contratto con il mediatore, si fosse rivolto ad un secondo mediatore, con il quale aveva sottoscritto un nuovo contratto di mediazione.
La vendita si sarebbe quindi conclusa per effetto esclusivo dell’intervento del secondo mediatore; e, quindi, nessuna provvigione sarebbe stata da riconoscere al primo mediatore.
L’acquirente dell’immobile, in comunione con il marito, ha sostenuto che nessun rapporto fosse intercorso con il primo mediatore e che lei si sarebbe limitata ad accompagnare sua madre, che all’epoca era interessata all’acquisto, a visitare l’immobile.
L’acquirente ha quindi chiamato in causa il secondo mediatore, che aveva ricevuto da lei il compenso, per essere tenuta indenne rispetto alla quota di provvigione eventualmente dovuta al primo mediatore.
All’esito del giudizio di primo grado, il Tribunale ha rigettato le domande svolte dal (primo) mediatore; il quale ha proposto ricorso.
La Cassazione ha mutato orientamento
La quaestio iuris devoluta alla Corte di cassazione è la seguente: al fine di considerare che la conclusione dell’affare sia l’effetto dell’intervento di un mediatore, è sufficiente o meno che questi abbia messo in relazione le parti e così abbia posto l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto?
L’orientamento prevalente della Corte di cassazione aderiva a tale tesi: ossia, era ritenuto sufficiente l’aver messo in relazione le parti interessate alla conclusione del contratto.
Con la sentenza in esame, la Corte muta invece tale orientamento ed offre la spiegazione di tale decisione.
In primo luogo, il Collegio ha precisato che l’intervento di un secondo mediatore non sia di per sè sufficiente a spezzare il nesso di causalità tra l’opera del primo mediatore e la conclusione dell’affare.
Ciò a significare che in un caso di compravendita potrebbero ben concorrere i diritti di due mediatori differenti.
La Corte ha però precisato che la messa “in relazione di due o più parti per la conclusione di un affare” (art. 1754 c.c.) non sia elemento sufficiente, di per sè, a far ritenere che l’affare sia “concluso per effetto” dell’intervento del mediatore (art. 1755 c.c.).
Ed a garantirgli, quindi, il diritto alla provvigione.
Il concetto di causalità adeguata
La Corte ricorre al concetto di “causalità adeguata” quale requisito rilevante in materia.
Viene ad interesse quindi l’adeguatezza dell’opera del mediatore per valutare, nel caso concreto, l’efficienza causale del suo intervento rispetto alla conclusione dell’affare.
Deve quindi verificarsi se vi siano stati un “effetto adeguato” od una “efficienza causale adeguata“ dell’intervento del mediatore rispetto alla conclusione dell’affare.
Tale disamina, nel caso in esame, si muove elasticamente all’interno di un campo delimitato, ai due capi opposti, da due elementi rigidi e di ordine negativo:
- la semplice messa in relazione delle parti ad opera del primo mediatore non è sufficiente ad integrare l’efficienza causale adeguata ex art. 1755 comma 1 c.c.;
- il semplice intervento di un secondo mediatore non è sufficiente a privare ex post l’opera del primo mediatore della sua qualità di adeguatezza ex art. 1755 comma 1 c.c.
Pertanto, l’efficienza causale adeguata dell’opera del mediatore è frutto dell’applicazione di un termine elastico, qual è quello di effetto adeguato di cui all’art. 1755 comma 1 c.c. nel senso sopra precisato.
Il principio di diritto
All’esito di tali considerazioni, il Collegio ha enunciato il seguente principio di diritto:
“Al fine del sorgere del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1 c.c., è necessario che la conclusione dell’affare sia effetto causato adeguatamente dal suo intervento, senza che il mettere in relazione delle parti tra di loro ad opera del mediatore sia sufficiente di per sè a conferire all’ intervento di questi il carattere di adeguatezza, nè che l’ intervento di un secondo mediatore sia sufficiente di per sè a privare ex post l’opera del primo mediatore di tale qualità di adeguatezza”.
Per ulteriori approfondimenti, potete leggere il testo integrale della sentenza QUI →
(torna alla pagina delle notizie)