La Corte di Cassazione ha tracciato i confini della responsabilità del mediatore reticente, ossia del professionista che tace alle parti informazioni che gli sono o gli dovrebbero essere note.
Di seguito abbiamo approfondito i tratti più interessanti dell’ordinanza n. 11371/2023.
La responsabilità del mediatore
Prima di affrontare l’argomento in trattazione, è opportuno ricordare che, in tema di responsabilità, il comma I dell’art. 1759 c.c. prescriva che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Pertanto, il mediatore ha l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede: ivi incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero quelle che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare.
L’obbligo sancito dall’art. 1759 comma I c.c. consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.
In questi limiti possono rilevare, in caso di mediazione immobiliare, le informazioni afferenti:
- alla contitolarità del diritto di proprietà
- all’insolvenza di una delle parti
- all’esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto
- ad eventuali prelazioni ed opzioni
- al rilascio di autorizzazioni amministrative
- alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione
- alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti
- alle iscrizioni o trascrizioni sull’ immobile
- alla titolarità del bene in capo al venditore.
In particolare, la mancata informazione al promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all’immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende quest’ultimo responsabile verso il cliente (concorrendo tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore).
Tale responsabilità può essere fatta valere dall’acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.
La vicenda giudiziale
La vicenda oggetto dell’ordinanza della Corte di Cassazione qui in commento riguarda la compravendita, per il tramite di un mediatore, di un immobile in cui erano presenti delle difformità edilizie.
Nella proposta di acquisto era stata però data informazione al promissario acquirente esclusivamente della sussistenza di un “aggiornamento catastale e urbanistico” in corso.
Tale dicitura può ritenersi attenere alla normale verifica della conformità dello stato di fatto dell’immobile da alienare rispetto ai dati planimetrici ed ai titoli edilizi abilitativi rilasciati.
Ma non può avere rilievo quale (valida) comunicazione della presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche sostanziali; quali quelle esistenti in concreto nell’immobile oggetto della compravendita.
Nel secondo preliminare sottoscritto dalle parti, veniva invero dato espressamente atto del fatto che fosse necessario provvedere alle regolarizzazioni urbanistico edilizie; ed, in funzione di tale circostanza, veniva pattuita la riduzione del corrispettivo a condizione che i promissari acquirenti provvedessero, a proprie cure e spese, a dette regolarizzazioni.
La circostanza era quindi divenuta conosciuta al promissario acquirente e le difformità edilizie presenti nell’immobile oggetto della compravendita non ne pregiudicavano la commerciabilità. Tanto che:
- le parti avevano comunque perfezionato la compravendita prima delle regolarizzazioni
- la sanatoria dal Comune era stata concessa successivamente al rogito.
Malgrado la riduzione del corrispettivo non fosse poi stata applicata all’atto della compravendita, il Tribunale ha affermato che non vi sarebbe stata un’omissione riguardante l’obbligo di informazione da parte del mediatore nè tantomeno un danno patito dal promissario acquirente.
La questione è stata poi sottoposta al vaglio della Cassazione.
Le motivazioni della Corte di Cassazione
La Cassazione, all’esito del giudizio, ha emesso un’articolata ordinanza con la quale ha espresso i seguenti principi di diritto.
Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759 comma I c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni.
Non possono esigersi dal mediatore specifiche indagini di natura tecnico-giuridica in ordine alla veridicità della dichiarazione del venditore circa la libertà dell’ immobile e l’ inesistenza di pesi od oneri.
Mentre è onere del mediatore comunicare alle parti le circostanze dell’affare conosciute o conoscibili, usando la diligenza professionale, ed astenersi dal fornire informazioni non controllate.
Ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita.
L’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore sorge sin dalle fasi precedenti alla sottoscrizione della promessa di acquisto; che nel caso di specie era coincisa con il momento della conclusione dell’affare.
La responsabilità risarcitoria del mediatore
Nel trattare la questione, la Corte si è infine soffermata anche sugli aspetti riguardanti la responsabilità risarcitoria del mediatore.
Allorchè l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace concorre con l’eventuale responsabilità della controparte contrattuale e può correlarsi agli effetti del deficit informativo quando si verifichi una delle seguenti condizioni:
- minore vantaggio patrimoniale
- maggiore aggravio patrimoniale
- maggior importo della provvigione corrisposta.
Potete leggere il testo integrale dell’ordinanza della Corte di Cassazione QUI →
Per approfondimenti, consulenza od assistenza sugli argomenti trattati in questo articolo potete contattare l’avv. Riccardo Spreafico e l’avv. Gaia Spreafico.
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