La Cassazione ha nel tempo delineato gli ambiti della diligenza media dell’Agente immobiliare.
E’ utile comprendere quali siano.
La responsabilità del mediatore
Per poter comprendere quali siano le responsabilità dell’Agente immobiliare è necessario far riferimento all’art. 1759 del Codice Civile.
La norma citata prescrive che “Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso“.
Si tratta delle circostanze che il mediatore conosce; e di quelle che avrebbe dovuto conoscere con la diligenza ordinaria.
La diligenza ordinaria è individuata dall’art. 1176 del Codice Civile; e, per quanto qui interessa, è il secondo comma al quale occorre fare riferimento: “Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale, la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata“.
La responsabilità del mediatore per violazione dell’art. 1759 c.c. ha natura di responsabilità contrattuale, da cui discende il diritto al risarcimento del danno subito dal contraente non informato.
La responsabilità del mediatore nella sua attività informativa sussiste sempre: sia che l’affare abbia avuto buon fine, sia nel caso contrario.
Ciò in quanto la conclusione dell’affare non è prevista come elemento costitutivo della responsabilità del mediatore dall’art. 1759 c.c.
Obbligo di corretta informazione e diligenza media
E’ assodato che l’obbligo di corretta informazione in capo all’Agente ricomprenda:
- le circostanze note o comunque conoscibili, utilizzando la comune diligenza che si richiede al mediatore
- il divieto di fornire informazioni non veritiere, informazioni di cui non abbia piena consapevolezza e che non abbia controllato
Ma quali sono le circostanze conoscibili mediante la diligenza media dell’Agente immobiliare?
I limiti individuati dalla Corte di cassazione
La Corte di cassazione, analizzando gli artt. 1759 e 1176 c.c., ha nel tempo delineato i limiti della diligenza media che deve caratterizzare l’opera dell’Agente immobiliare.
Secondo la Corte, non rientra nella comune ordinaria diligenza lo svolgimento – in difetto di particolare incarico – di specifiche indagini di tipo tecnico-giuridico.
Pertanto, in caso di intermediazione in compravendita immobiliare, (tra gli altri) non s’intendono ricompresi nella prestazione professionale dell’Agente i seguenti obblighi:
- accertare, previo esame dei registri immobiliare, la libertà dell’immobile oggetto della trattativa da trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli
- verificare le condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità.
La responsabilità dell’Agente non può infatti estendersi alle indagini di carattere tecnico, che esulano obiettivamente dal novero delle condizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria professionale di appartenenza.
Vanno fatte salve ovviamente le citate ipotesi nelle quali invece la responsabilità dell’Agente sussiste in quanto abbia:
- taciuto informazioni o circostanze delle quali era a conoscenza
- riferito circostanze in contrasto con quanto a sua conoscenza
- laddove incaricato di procedere ad una verifica di carattere tecnico, omesso di procedere o erroneamente adempiuto allo specifico incarico.
Per approfondire il tema, potete leggere il testo di una recente sentenza della Cassazione QUI →
Per la relativa consulenza od assistenza, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.
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