La Corte di Cassazione è recentemente tornata sul tema del preliminare del preliminare e sul diritto alla provvigione.
E’ un argomento che spesso ricorre nelle trattative per la vendita di immobili con accordi a formazione progressiva e può quindi essere di interesse piuttosto diffuso, sia per coloro che sono coinvolti nella compravendita quali parti sia per i mediatori.
Abbiamo quindi scelto di approfondirlo in questo articolo.
Il preliminare di preliminare
Per comprendere l’argomento in trattazione, occorre innanzitutto chiarire cosa debba intendersi con l’espressione “preliminare di preliminare“.
Secondo la giurisprudenza, il c.d. preliminare di preliminare è l’accordo in virtù del quale le parti si obbligano a concludere un contratto che preveda solamente effetti obbligatori.
Nell’accordo deve però esclusa la previsione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento.
Il preliminare di preliminare è ritenuto valido ed efficace ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, fondata su una differenziazione dei contenuti negoziali, e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
A fronte della definizione offerta dalla giurisprudenza formatasi piuttosto recentemente – e non senza contrasti – è però complesso comprendere in concreto quando si sia in presenza di un preliminare di preliminare ovvero di un preliminare di compravendita.
La sentenza in commento aiuta a dipanare tale complessità ed a comprendere le differenze tra le due tipologie di contratto.
Le provvigioni del mediatore
Prima di affrontare il tema in esame, è però necessario chiarire un altro aspetto: quello delle provvigioni dovute ai mediatori.
L’art. 1775 c.c. fornisce il principio che regola il diritto del mediatore a percepire la provvigione:
“Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento“.
Il diritto alla provvigione sorge quindi tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata.
La prestazione del mediatore può esaurirsi nel ritrovamento e nella indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario e che tale attività costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione dell’affare.
Pertanto, il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, pur in assenza di un nesso diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’operazione.
Il fatto storico
Richiamate le informazioni principali per la trattazione del tema in esame, è necessario analizzare il fatto che la Cassazione ha sottoposto al proprio giudizio.
La vicenda prende spunto dalla causa intentata da una società di intermediazione immobiliare nei confronti delle società venditrice e di quelle acquirenti un complesso immobiliare, nel cui ambito è stata richiesta la loro condanna in solido al pagamento delle provvigioni, avendo sostenuto la società di intermediazione di avere svolto in favore delle società convenute attività di mediazione in relazione ad un’operazione immobiliare di rilevante valore.
In particolare, la società attrice ha sostenuto le proprie ragioni affermando di avere individuato le società interessate all’acquisto, fornito le informazioni principali sulla compravendita e definito sia il prezzo di acquisto sia i costi di bonifica degli immobili.
A fronte di tali attività, le società acquirenti si erano dichiarate pronte ad inviare la proposta definitiva di acquisto.
L’acquisto era però stato formalizzato da altra società e, pertanto, le società citate in giudizio avevano chiesto il rigetto delle domande svolte nei loro confronti dalla società di mediazione.
Il Tribunale ha accolto le difese delle convenute, respingendo le domande svolte nei loro confronti dalla società di intermediazione. La Corte d’Appello ha però riformato la sentenza di primo grado e dato ragione alla società di intermediazione, liquidandole le provvigioni.
Le convenute hanno quindi presentato ricorso per cassazione.
Le motivazioni della Corte di Cassazione
La Corte ha fondato la propria decisione sulle ragioni individuate dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 4628 del 6 Marzo 2015, con la quale era stato affermata la possibile validità della stipulazione di un contratto preliminare di preliminare.
Con la citata sentenza, le Sezioni unite non avevano escluso la possibilità che, in concreto ed al fine di soddisfare loro specifiche esigenze, le parti interessate ad un trasferimento immobiliare possano legittimamente articolare l’effetto traslativo nel tempo, fino all’integrale pagamento del prezzo.
Ciò avverrebbe passando attraverso più fasi di contrattazione; senza, perciò, il vincolo derivante dal rispetto dello schema tipico della (esclusiva) dualità preliminare-definitivo.
E con l’unico limite che gli interessi perseguiti dalle parti risultino giuridicamente meritevoli di tutela a norma dell’art. 1322 c.c.
In sostanza, per le Sezioni Unite della Corte di Cassazione il preliminare di preliminare trova la sua legittimazione nell’interesse delle parte ed il suo limite nella esclusione della previsione dell’esecuzione specifica del negozio.
Il diritto del mediatore alla provvigione
Nel caso di (legittima) conclusione del preliminare di preliminare, è necessario comprendere se altrettanto legittimamente il mediatore possa richiedere la propria provvigione.
Sul tema, la giurisprudenza ha affermato che, ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire, alternativamente:
- per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c.;
- per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato
Per la Corte, deve conseguentemente escludersi il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia soltanto costituito un vincolo obbligatorio idoneo a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare: come nel caso in cui sia stato stipulato un cd. “preliminare di preliminare“, accordo che obbliga le parte esclusivamente a stipulare il contratto preliminare e non consente loro di agire per l’esecuzione specifica della compravendita.
Il principio di diritto
La Corte di Cassazione ha quindi ribadito in materia il seguente principio di diritto:
il c.d. “preliminare di preliminare”, pur essendo vincolo valido ed efficace se rispondente ad un interesse meritevole di tutela delle parti, risulta idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, senza abilitare le parti medesime ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
Conseguentemente, non viene a costituire un “affare” idoneo, ex artt. 1754 e 1755 c.c., a fondare il diritto alla provvigione in capo al mediatore che abbia messo in contatto le parti medesime.
Per approfondire l’argomento, potete leggere il testo integrale della sentenza QUI →
Per la relativa consulenza od assistenza, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico o l’avv. Gaia Spreafico.
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