Le Sezioni Unite sulla cessione di cubatura
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Le Sezioni Unite della Cassazione civile intervengono su due temi: la cessione di cubatura e l’imposta di registro.

La vicenda prende spunto dai contrasti esistenti in merito alla tipologia di imposta applicabile alla cessione di cubatura.
In particolare, se il negozio giuridico sia affine alla cessione del diritto di proprietà ovvero ad un diritto non reale bensì patrimoniale.

La natura dell’istituto della cessione di cubatura

Per poter sostenere la propria decisione, la Corte ha analizzato la natura dell’istituto della cessione di cubatura.

La cessione di cubatura è quell’atto con il quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte il diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura consentita e, formandone un diritto a sé, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo.

Dal punto di vista pratico, l’effetto della cessione di cubatura comporta il trasferimento di volumetrie da un fondo ad un altro.

Alcune leggi regionali o singoli piani regolatori hanno regolamentato le modalità di attuazione dell’istituto della cessione di cubatura.
In assenza di norme, la giurisprudenza ne ha stabilito in generale i confini di applicabilità, statuendo che si possa applicare solo se:

  • i terreni abbiano la stessa destinazione urbanistica;
  • i lotti tra i quali avviene il “travaso” delle volumetrie sino “contigui” (ovvero vicini, se non proprio aderenti e confinanti).

La cessione di cubatura non deve alterare nel territorio l’equilibrio delle destinazioni e delle volumetrie stabilite dal PRG e l’equilibrio delle conseguenti “dotazioni territoriali” (o standards urbanistici) in ogni “ambito territoriale”.

Il punto focale però era comprendere se la cessione di cubatura dovesse ricomprendersi tra i diritti reali ovvero quelli patrimoniali.
La Corte ha optato per questa seconda soluzione, definendo la cessione di cubatura un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale.

Il regime fiscale

La natura del negozio ha un riflesso diretto sull’imposta di registro applicabile.

Secondo la Corte di cassazione la cessione di cubatura è assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto ‘diverso’ avente ad oggetto una prestazione a contenuto patrimoniale.
Ed in caso di sua trascrizione e voltura, la cessione è assoggettabile ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.

Il principio di diritto enunciato dalla Sezione Unite

Fatte queste precisazioni, la Corte ha enunciato il seguente principio di diritto.

La cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto domenicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto:

  • immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
  • non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.;
  • trascrivibile ex art. 2643, n. 2 bis c.c.;
  • assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto ‘diverso’ avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale
  • in caso di trascrizione e voltura, assoggettabile ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.

 


Potete leggere il testo della sentenza →

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