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Il tema dell’abuso edilizio e della validità del preliminare di compravendita è sempre più attuale.

Di seguito ne analizziamo le principali peculiarità

Le verifiche preliminari all’acquisto

Quando ci si accinge all’acquisto di un immobile, gli aspetti da verificare sono molteplici: uno dei più importanti è la sua conformità urbanistica.
Ossia, è indispensabile accertarsi se lo stato di fatto in cui si trova l’immobile promesso in vendita coincida con i suoi “titoli abilitativi“.

Va precisato che i titoli abilitativi con i quali può essere stata autorizzata la costruzione (o la modifica) di un edificio siano variati negli anni:

  • Planimetria catastale d’impianto del 1939-1940 (per gli immobili costruiti prima del 1942)
  • Licenza Edilizia (Legge 1150/1942)
  • Concessione Edilizia Onerosa (Legge 10/1977)
  • Permesso di Costruire (DPR 380/2001, in vigore dal 2003)

Inoltre, va verificato se l’immobile sia stato oggetto di un condono edilizio e sia stata rilasciata dal Comune la relativa Concessione in Sanatoria.
I condoni sono stati tre (1985, 1994 e 2003); ed occorre quindi verificare attentamente anche tali aspetti.

La presenza di abusi nell’immobile

Occorre domandarsi cosa succeda se l’immobile che volete acquistare, all’esito delle verifiche effettuate, presenti uno o più abusi edilizi.

Innanzi tutto, va evidenziato che siano molte le condizioni che possano determinare in un immobile situazioni di non conformità urbanistica.
Troppe per essere qui elencate.

Ciò che però, in genere, interessa è comprendere quali abusi possano essere sanati (attraverso la cd. concessione in sanatoria); e quali, per contro, non possano essere sanati (se non mediante demolizione e rimessa in pristino).

Compreso tale aspetto – che in genere richiede la valutazione di un professionista del settore – può assumersi la decisione inerente l’acquisto dell’immobile.
Nei casi in cui sarà presente una difformità urbanistica, occorrerà ovviamente considerare quali attività (anche in termini di costi, tempi ed individuazione del prezzo d’acquisto) siano necessari per ottenere nuovamente la conformità urbanistica dell’immobile.

Il preliminare di compravendita dell’immobile con abusi

Volta che tra venditore ed acquirente si sia raggiunto un accordo di massima, occorre domandarsi se sia possibile stipulare un contratto preliminare di compravendita di un immobile che presenti degli abusi edilizi.

La risposta è sì.

Dopo l’entrata in vigore della Legge n. 47/1985, la sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi (il cd. rogito).
Resta pertanto valido il contratto preliminare, in quanto per sua natura ha esclusivamente efficacia obbligatoria tra le parti sottoscriventi.

La ragione per la quale sussiste tale diversità di trattamento da parte dell’ordinamento in relazione alla compravendita degli immobili, è individuabile nel fatto che la dichiarazione di cui all’art. 40 comma 2 della L. 47/1985 (qualora l’immobile oggetto del contratto sia stato edificato anteriormente all’1 settembre 1967) ovvero il rilascio della concessione in sanatoria possano intervenire successivamente alla stipula del contratto preliminare.

In queste ipotesi, pertanto, la conformità urbanistica dell’immobile oggetto del contratto andrebbe accertata esclusivamente in occasione della stipula del (successivo) contratto definitivo di vendita (il cd. rogito).

In tal senso, si è espressa la recente Cassazione Civile, Sez. II, con l’ordinanza 5 marzo 2021 n. 6191, ribadendo l’orientamente ormai prevalente assunto dalla giurisprudenza di legittimità.


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