L’art. 13 ter del D.L. 145/2023 ha introdotto le nuove regole sulle locazioni turistiche, locazioni brevi, attività turistico-ricettive ed il codice identificativo nazionale.
Di seguito abbiamo trattato l’argomento, approfondendone gli aspetti di maggior interesse sia per i privati che per coloro che ne hanno fatto una professione.
Le locazioni brevi
Per locazioni brevi si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Le locazioni turistiche
Il contratto di locazione turistica è una forma specifica di locazione a breve termine, che permette di utilizzare, per un massimo di 30 giorni ed in cambio di un corrispettivo economico concordato (affitto giornaliero), la casa di un’altra persona per la soddisfazione di esigenze abitative temporanee per l’unica finalità turistica.
Le attività turistico-ricettive
Le attività turistico-ricettive sono suddivise in quattro tipologie principali:
- strutture ricettive alberghiere e paralberghiere
- strutture ricettive extralberghiere
- strutture ricettive all’aperto
- strutture ricettive di mero supporto
Le strutture ricettive alberghiere e paralberghiere si suddividono in:
- Alberghi
- Motels
- Residenze turistico alberghiere (con unità abitative complete e arredate, ma con servizi di ricevimento pulizia ecc. )
- Alberghi diffusi (unità abitative diffuse in un territorio ma gestite da un unico imprenditore)
- Bed and breakfast a gestione imprenditoria
- Centri SPA.
Le strutture ricettive extralberghiere si suddividono in:
- Affittacamere
- Bed and breakfast (gestiti da privati nella propria abitazione)
- Case per ferie
- Unità abitative ammobiliate ad uso turistico (appartamenti e case in affitto stagionale)
- Ostelli per la gioventù
- Attività ricettive in esercizi di ristorazione o in agriturismi (stanze o appartamenti per l’ospitalità collegati e gestiti dallo stesso imprenditore)
- Foresterie per turisti (ossia stanze per l’ospitalità presso istituti, gestite senza finalità di lucro per finalità sociali, culturali, assistenziali, religiose e sportive).
- Centri soggiorno studi (per l’ospitalità finalizzata ad educazione e formazione)
- Rifugi alpini.
Le strutture ricettive all’aperto si suddividono in:
- Villaggi turistici
- Campeggi
- Agricampeggi
Infine, le strutture ricettive di mero supporto sono le strutture a supporto del campeggio itinerante; ossia le aree di sosta camper.
Il CIN – Codice Identificativo Nazionale
Al fine di assicurare la tutela della concorrenza e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità, il Ministero del Turismo assegna, tramite apposita procedura automatizzata, un codice identificativo nazionale (CIN).
Il CIN è obbligatorio per:
- unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità turistiche
- unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi
- strutture turistico-ricettive alberghiere
- strutture turistico-ricettive extralberghiere.
Il CIN è assegnato dal Ministero del turismo, previa presentazione in via telematica di un’istanza da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva, corredata di una dichiarazione sostitutiva attestante i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura e, per i locatori, la sussistenza di requisiti soggettivi.
I requisiti degli immobili
Le unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione devono essere munite dei requisiti di sicurezza degli impianti, come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.
Tutte le unità immobiliari devono essere dotate di:
- dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti
- estintori portatili a norma di legge.
Gli estintori devono essere ubicati in posizioni accessibili e visibili. In particolare, devono essere presenti in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo.
In ogni caso, deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione; con un minimo di un estintore per ogni piano dell’immobile locato.
Gli obblighi per i locatori
Il Decreto legge ha specificato anche quali siano gli obblighi applicabili a tutti i locatori.
Per espresso disposto dell’art. 13 ter, chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche una unità immobiliare ad uso abitativo o una porzione di essa, ovvero il soggetto titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera, è tenuto a:
- esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la struttura
- indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato
- rispettare eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e i soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci ovunque pubblicati e comunicati, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione.
La Scia
Il decreto ha anche previsto che chiunque, direttamente o tramite intermediario, eserciti l’attività di locazione per finalità turistiche sia soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).
Le attività di verifica e contrasto
Al fine di contrastare l’evasione nel settore delle locazioni, l’Agenzia delle entrate e la Guardia di finanza effettuano, con modalità definite d’intesa, specifiche analisi del rischio orientate prioritariamente all’individuazione di soggetti da sottoporre a controllo che concedono in locazione unità immobiliari ad uso abitativo prive di CIN.
Le sanzioni
Il Decreto ha introdotto anche una serie di sanzioni in caso di violazione degli obblighi previsti dalla nuova normativa.
Il titolare di una struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera priva di CIN, nonchè chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche, unità immobiliari o porzioni di esse prive di CIN è punito con la sanzione pecuniaria da Euro 800,00 ad Euro 8.000,00, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
La mancata esposizione ed indicazione del CIN da parte dei soggetti obbligati è punita con la sanzione pecuniaria da Euro 500,00 ad Euro 5.000,00, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile, per ciascuna struttura o unità immobiliare per la quale è stata accertata la violazione.
Inoltre, viene disposta l’immediata rimozione dell’annuncio irregolare pubblicato.
Chiunque concede in locazione per finalità turistiche unità immobiliari ad uso abitativo prive dei requisiti è punito, in caso di esercizio nelle forme imprenditoriali, con le sanzioni previste dalla relativa normativa statale o regionale applicabile.
In caso di assenza dei requisiti di cui al secondo periodo del medesimo comma 7, con la sanzione pecuniaria da Euro 600,00 ad Euro 6.000,00 per ciascuna violazione accertata.
In assenza della SCIA, l’esercizio dell’attività di locazione per finalità turistiche, in forma imprenditoriale svolta direttamente o tramite intermediario, è punito con la sanzione pecuniaria da Euro 2.000,00 a Euro 10.000,00, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.
Se desiderate approfondire l’argomento, potete leggere il testo integrale dell’art. 13 ter del D.L. n. 145/2023 QUI → e potete leggere le indicazioni rese dalla Provincia di Lecco QUI →
Per la relativa consulenza od assistenza, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.