Riassunto
La mancata consegna del certificato di abitabilità di un immobile all'atto della compravendita non costituisce un inadempimento del venditore che ne abbia ottenuto il rilascio successivamente.
La mancanza dell’abitabilità al rogito non sempre costituisce causa di nullità del contratto di acquisto di un immobile.
La giurisprudenza di legittimità ha chiarito quali siano i casi in cui non costituisca grave inadempimento da parte del venditore.
in questo articolo abbiamo approfondito l’argomento.
Sommario
L’agibilità ed abitabilità
Per comprendere l’argomento in trattazione è indispensabile ricordare cosa debba intendersi per “abitabilità“.
Sino ad alcuni anni fa, in questo ambito sussisteva una netta differenza tra abitabilità ed agibilità.
Il termine “abitabilità” era utilizzato per gli immobili a destinazione residenziale; o meglio, l’abitabilità indicava la conformità legale di un immobile ad uso abitativo, garantendo che l’edificio rispettasse le norme locali e nazionali in termini di sicurezza, igiene e altri parametri.
Mentre, il termine “agibilità edilizia” era associato agli immobili non residenziali, come sottotetti e capannoni industriali.
Con l’entrata in vigore del D.P.R. 380/01 e del D.L. 222/2016, questa distinzione è stata superata.
Non esiste più alcuna differenza rilevante tra agibilità e abitabilità.
E’ stata introdotta una certificazione unificata: il certificato di agibilità.
Il certificato di agibilità, o meglio la segnalazione certificata per l’agibilità (SCA), è un documento obbligatorio per attestare la regolarità urbanistica di un immobile.
La SCA è costituita da un’autocertificazione.
Come ottenere la segnalazione certificata per l’agibilità?
Per ottenere la segnalazione certificata per l’agibilità è necessario presentare all’Ufficio tecnico del comune:
- la domanda di iscrizione in catasto;
- la certificazione di corretta esecuzione degli impianti;
- il certificato di collaudo delle strutture, che attesta che il tutto è stato realizzato secondo il progetto depositato.
Il rilascio del certificato è un atto d’obbligo, al quale il Comune non può opporsi.
In considerazione dei disposti della vigente normativa, il “vero responsabile” del rilascio della certificazione è il collaudatore.
La vicenda
La vicenda portata all’esame della Suprema Corte di Cassazione prende spunto da una duplice problematica.
L’acquirente di un immobile ha chiesto al Tribunale il risarcimento dei danni nonché la riduzione del prezzo di acquisto dopo aver scoperto la mancanza del certificato di agibilità e difformità strutturali rispetto al progetto originario.
Le difformità riguardavano, in particolare, alcune finestre e le distanze tra edifici.
Il Tribunale ha respinto le sue domande, dichiarandone l’improcedibilità per mancato rispetto del termine di mediazione ex art. 5 d.lgs. n. 28/2010.
L’acquirente ha proposto appello, chiedendo l’esame nel merito; ed il venditore ha eccepito l’inammissibilità del gravame e la fondatezza delle difese di primo grado.
Il giudizio d’appello
La Corte di Appello ha riformato la decisione del Tribunale sul rito, dichiarando procedibili le domande.
Rilevando che la norma non prevede la perentorietà del termine per la mediazione delegata, essendo sufficiente l’effettivo esperimento prima dell’udienza.
Tuttavia, ha rigettato le domande dell’acquirente nel merito.
Per la Corte d’Appello, la successiva regolarizzazione del certificato di agibilità, intervenuta dopo il rogito, avrebbe escluso il danno da non commerciabilità dell’immobile.
Mentre, quanto alle difformità delle finestre e delle distanze, ha ritenuto fossero dedotte in modo generico, con carenza di specificazione dei fatti costitutivi.
L’acquirente ha quindi proposto ricorso per cassazione.
Le motivazioni della Suprema Corte di Cassazione
La Suprema Corte di Cassazione ha affermato che il certificato di abitabilità è essenziale ai fini della normale commerciabilità del bene.
Ma la sua mancata consegna non costituisce un inadempimento del venditore, che ne abbia ottenuto il rilascio successivamente.
Per la Corte, la sanatoria dell’originaria irregolarità ha escluso “la sussistenza del danno da non commerciabilità del bene prospettata da parte attrice a fondamento della domanda risarcitoria“.
La semplice mancanza del certificato, senza carenze sostanziali di agibilità, non genera automaticamente un danno risarcibile.
Il danno deve essere dimostrato in concreto.
Potete leggere il testo integrale dell’ordinanza emessa dalla Suprema Corte di Cassazione QUI →
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