La Corte di cassazione conferma la facoltà dei contraenti di rideterminare il canone nelle locazioni commerciali.
Con una ordinanza del Novembre 2021, la Terza Sezione civile della Corte ha diffusamente trattato il tema.
Di seguito, ne vagliamo i passi di interesse diffuso.
La vicenda in esame
Il fatto oggetto dell’ordinanza emessa dalla Cassazione riguarda un contratto “ad uso diverso”.
In occasione della seconda scadenza contrattuale, le parti avevano provveduto alla novazione del contratto di locazione originariamente concluso e concordato un significativo aumento dell’entità inziale del canone di locazione.
Ciò in considerazione del principio che prevede la piena facoltà dei contraenti di procedere liberamente alla rideterminazione del canone di locazione; non già in pendenza di rapporto, bensì in concomitanza temporale alla sua scadenza naturale.
Malgrado la pattuizione, il conduttore non aveva corrisposto i pagamenti del canone “maggiorato”.
Da tale inadempimento e dalla intimata risoluzione del contratto, è nato un procedimento giudiziale.
I punti salienti dell’ordinanza della Cassazione
La questione è stata portata siano all’esame della Corte di cassazione; alla quale sono stati sottoposti molteplici profili, alcuni dei quali d’interesse diffuso.
Su questi ultimi è opportuno soffermarsi.
Per la Corte, in tema di locazioni ad uso diverso da quello di abitazione, è legittima la pattuizione di un canone in misura differenziata e variabile per frazioni successive di tempo.
Ciò può essere alternativamente previsto nei seguenti termini:
- con il pagamento di rate predeterminate per ciascun segmento temporale
- mediante il frazionamento dell’intera durata del contratto in periodi più brevi a ciascuno dei quali corrisponda un canone passibile di maggiorazione
- correlando l’entità del rateo all’incidenza di elementi e fatti predeterminati influenti sull’equilibrio sinallagmatico.
La pattuizione può essere concordata alla stipula del contratto; ovvero per mezzo di un successivo accordo tra le parti.
Resta invece ferma l’illegittimità della clausola che persegua il solo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria.
Ciò in quanto eluderebbe i limiti imposti dall’art 32 della Legge n. 392/1978 ed incorrerebbe nella nullità prevista dall’art. 79 della medesima Legge.
Il c.d. “canone a scaletta”
La previsione del c.d. “canone a scaletta” è pertanto pienamente legittima, ma limitatamente ai contratti di locazione ad uso commerciale.
Per essere valida, tale previsione dovrà in ogni caso sottostare ad alcune condizioni:
- essere ricompresa testualmente, tramite apposita clausola, sin dal momento della stipula del contratto (o tramite accordo successivo)
- essere ancorata ad elementi oggettivi e predeterminati
- non essere finalizzata ad aggirare surrettiziamente la mera neutralizzazione della svalutazione monetaria.
Potete leggere il testo integrale dell’ordinanza QUI →
Per la relativa consulenza od assistenza, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.