Riassunto
La disciplina del mutamento della destinazione d’uso urbanistica degli immobili alla luce delle recenti modifiche apportate dal decreto c.d. Salva Casa all’art. 23-ter del D.P.R. n. 380/2001.
Il tema del mutamento della destinazione d’uso degli immobili è da tempo al centro del dibattito normativo e giurisprudenziale.
Ne avevamo già parlato nell’articolo pubblicato QUI.
Le recenti modifiche introdotte dal c.d. Salva Casa (D.L. 69/2024) con cui è stato parzialmente riformato l’art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia hanno però ulteriormente accesso il dibattito.
E lo studio recentemente pubblicato dal Consiglio Nazionale del Notariato può essere quindi un utile documento per comprendere meglio gli aspetti di dettaglio della disciplina.
Sommario
La destinazione d’uso
La “destinazione d’uso” qualifica un immobile sotto l’aspetto funzionale.
Indica il tipo di attività o la funzione che l’immobile è autorizzato a svolgere, secondo il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune e le normative urbanistiche.
La destinazione d’uso ha una duplice accezione:
- quella di carattere urbanistico, riferita alla zonizzazione funzionale del territorio con i relativi standard urbanistici
- quella di carattere edilizio, attinente al singolo edificio ed alle sue capacità funzionali.
La destinazione d’uso “originaria” dell’immobile è quella stabilita dalla documentazione dalla quale si desume lo stato legittimo dell’immobile, ai sensi dell’art. 9-bis comma 1-bis del D.P.R. 380/2001.
Il quadro normativo e la sua evoluzione
La disciplina sull’uso degli immobili è prevista dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. n. 380/2001).
Ma solo con il decreto c.d. Sblocca Italia (D.L. n. 133/2014) il mutamento di destinazione d’uso trova una sua autonoma collocazione nell’art. 23-ter del DPR n. 380/2001.
Le principali novità introdotte sono:
- la definizione delle categorie funzionali
- i cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale
- la rilevanza del cambio di destinazione d’uso, anche se avvenuta senza opere.
A 10 anni dal decreto Sblocca Italia il c.d. Salva Casa (D.L. 69/2024) ha ulteriormente riformato l’art. 23-ter del Testo Unico, nell’ottica di introdurre misure di semplificazione della materia e consentire il ricorso all’istituto.
L’intenzione è quella di agevolare i mutamenti di destinazione d’uso, anche in caso di contestuale esecuzione di opere edilizie, mediante l’istituzione di un regime unitario.
Il mutamento della destinazione d’uso
Secondo l’art. 23-ter del Testo Unico dell’Edilizia costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile ad una diversa categoria funzionale tra quelle elencate:
- residenziale;
- turistico-ricettiva;
- produttiva e direzionale;
- commerciale;
- rurale.
L’uso diverso comporta un mutamento della qualità e quantità dei servizi collegati; integra una modificazione che incide sul carico urbanistico come originariamente previsto nella pianificazione del tessuto urbano e può comportare l’aggravio di servizi.
La modifica dell’uso può essere:
- accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie (cd. mutamento funzionale)
- senza esecuzione di opere edilizie (c.d. mutamento strutturale).
Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile si considera “senza opere“:
- se non comporta l’esecuzione di opere edilizie
- se le opere da eseguire sono quelle indicate all’art. 6 del TU
La rilevanza della modifica della destinazione d’uso
Il mutamento di destinazione d’uso si qualifica urbanisticamente come:
- rilevante (cd. mutamento verticale) quando determina il passaggio da una all’altra delle categorie funzionali
- irrilevante (cd. mutamento orizzontale) quando non determina tale passaggio.
Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare è sempre consentito:
- all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore
- per renderlo conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti in uno stabile.
Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato
A seguito della riforma apportata all’art. 23-ter del Testo Unico dal D.L. 69/2024 (cd. “Salva Casa” – ne avevamo parlato QUI e QUI), il Consiglio Nazionale del Notariato ha inteso esaminare il regime edilizio ed urbanistico dei mutamenti di destinazione d’uso.
Il decreto Salva Casa ha indicato i titoli abilitativi che devono essere richiesti per realizzare il mutamento di destinazione d’uso.
Indirettamente, ha individuato anche la procedura che deve essere seguita per attuare il mutamento che, dopo il Salva Casa, coinciderà con quella da seguire per la richiesta del titolo edilizio necessario.
Per il mutamento di destinazione d’uso di un immobile attuato “senza opere” oppure con interventi edilizi riconducibili all’edilizia libera (art. 6 TUE), sia esso “verticale” (urbanisticamente rilevante) che “orizzontale” (“urbanisticamente irrilevante”), debba richiedersi la SCIA.
L’iter che porterà al mutamento di destinazione d’uso, si configura come un procedimento a finalità multipla, all’interno del quale viene contestualmente vagliata la legittimità sia dell’intervento da eseguire che del mutamento d’uso richiesto, e all’esito del quale, se del caso, viene rilasciato un unico titolo abilitativo.
La riforma ha esteso le norme agevolative dei mutamenti di destinazione d’uso anche alle ipotesi di contestuale realizzazione di opere edilizie.
Le zone d’ombra
Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato ha evidenziato che il nuovo testo dell’art. 23-ter TUE non contempla né tanto meno disciplina tutte le possibili ipotesi di mutamento “urbanisticamente rilevante”.
Per i casi non rientranti nelle semplificazioni introdotte con il decreto Salva Casa, resta demandata alla legge regionale l’individuazione del titolo necessario.
Deve osservarsi però che, in assenza di indicazioni contenute nella singola legge regionale, il decreto Salva Casa non indichi quale sia il titolo abilitativo per le fattispecie non disciplinate.
Potete leggere il testo integrale dello studio del Consiglio Nazionale del Notariato QUI →
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