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Sono stati pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale i nuovi modelli di polizze per il costruttore.
Diviene così obbligatoria l’adozione del modello ministeriale di “decennale postuma” che il costruttore dovrà consegnare all’acquirente contestualmente al trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) dell’immobile.
Vediamo, nel seguito, quali sono le principali novità in materia.
La disciplina di tutela per chi acquista immobili in corso di costruzione
La novella legislativa ha previsto che, nel caso di stipula del preliminare di compravendita di un immobile in cui l’acquirente sia una persona fisica, debba essergli consegnata la polizza fideiussoria di cui all’art. 2 del TAIC, rilasciata da una banca o da un’assicurazione, a garanzia della restituzione delle somme effettivamente riscosse dal costruttore.
La polizza fideiussoria garantisce il caso in cui, prima del trasferimento della proprietà in favore dell’acquirente, il costruttore:
- si trovi in una “situazione di crisi”
- non consegni la polizza assicurativa decennale postuma.
Gli effetti della fideiussione cessano solo al momento in cui il fideiussore riceve copia dell’atto di trasferimento; nel quale deve essere dato atto dell’avvenuta consegna della polizza assicurativa postuma.
Il modello standard di polizza fideiussoria
L’obbligo di adottare il modello standard di polizza fideiussoria del decreto si applica:
- alle polizze stipulate dal 23 settembre 2022
- ai rinnovi stipulati delle polizze emesse in precedenza al 23 settembre 2022.
Le polizze emesse prima di tale data manterranno efficacia sino alla loro naturale scadenza.
Il contratto preliminare deve contenere gli estremi della fideiussione e l’attestazione di conformità del suo contenuto al modello ministeriale, che il notaio ha ora l’onere di verificare.
Il modello standard di fideiussione si compone di due sezioni:
- SEZIONE I (derogabile solo in senso più favorevole per l’acquirente)
- SEZIONE II (derogabile su accordo delle parti)
La Sezione I
Questa prevede le seguenti parti:
- l’oggetto della garanzia;
- la durata ed efficacia della garanzia (con esclusione di recesso e di scadenza fissa)
- la somma garantita (senza franchigie)
- l’escussione della garanzia
- le eccezioni del garante
- il pagamento della garanzia (entro 30 dal ricevimento della richiesta di escussione)
- le modifiche.
La Sezione II
Questa prevede le seguenti parti:
- la cessione del beneficio (previo il preventivo consenso per iscritto del garante)
- la surrogazione e la rivalsa
- le sanzioni internazionali.
Il modello standard di polizza assicurativa postuma (c.d. “decennale postuma“)
Il modello standard di polizza assicurativa postuma del Ministero si applica alle polizze stipulate dopo il 5 novembre 2022.
Per i fabbricati costruiti in base a titolo edilizio richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2022, “l’atto di trasferimento deve contenere la menzione degli estremi identificativi della polizza assicurativa e della sua conformità” al modello ministeriale.
Le polizze rilasciate prima del 5 novembre 2022 (per i fabbricati ultimati, quindi, prima di tale data) conservano la loro validità anche in relazione ad eventuali contratti di trasferimento stipulati successivamente.
La polizza ha effetto dalle ore 24 della data di ultimazione dei lavori (che risulti dal certificato) e deve prevedere un contenuto minimo, derogabile dalle parti solo in senso più favorevole per l’acquirente (beneficiario della polizza).
I contenuti della polizza assicurativa postuma
La polizza assicurativa postuma deve contenere (come minimo) le seguenti garanzie:
- vizi di costruzione dell’immobile ai sensi dell’art. 1669 c.c. (rovina totale o parziale, gravi difetti costruttivi – sono possibili franchigie e limitazioni e condizioni la somma assicurata deve essere pari almeno al costo per l’integrale ricostruzione a nuovo dell’immobile);
- danni arrecati a terzi (con limite minimo di 500.000,00= Euro.
Per ulteriori approfondimenti, potete leggere il testo integrale del decreto ministeriale QUI →