I contratti di locazione al tempo del covid-19: un tema di larghissimo interesse; e di non sempre facile trattazione.
1. Dubbi e domande
Nel corso degli ultimi due anni sono state spesso poste domande agli Avvocati del nostro Studio inerenti gli effetti che l’emergenza sanitaria ha determinato su una delle più diffuse tipologie di contratti, le locazioni immobiliari.
E quesiti su come si possano risolvere le problematiche insorte tra le parti in questo particolare periodo. Ovvero se si possano prevenire alcune delle problematiche più diffuse e se sia opportuno aggiornare e migliorare i testi degli accordi.
Certamente, l’eccezionalità della situazione in essere e delle norme emanate dal Governo ha reso necessaria la verifica di ogni rapporto di locazione in essere.
E l’eventuale modifica dei testi, ove occorra.
2. Le prime risposte
Avevamo già anticipato alcune risposte QUI →; e poi affrontato una delle questioni di maggior rilievo (la rinegoziazione del canone) QUI →
In uno scenario complesso e caratterizzato da una pluralità di esigenze differenti e contrapposte, l’aiuto professionalmente più adeguato coincide però nell’offerta della consulenza degli avvocati dello Studio per valutare i contenuti dei contratti, la volontà dei Clienti; e, quindi, proporre le modifiche e le integrazioni che possano essere legittimamente apportate ai singoli contratti.
Ciò in quanto solo l’analisi del caso concreto, con tutte le sue particolarità, consente l’individuazione della normativa applicabile; e, quindi, la formulazione di una risposta professionalmente corretta alle esigenze del Cliente.
Di seguito, inquadreremo le questioni di maggior interesse e tratteremo singolarmente alcune delle più diffuse tipologie di locazione immobiliare.
In modo tale da fornire una serie di utili elementi che possano essere utili per iniziare a verificare – in autonomia – se i contratti abbiano necessità di un “aggiornamento”.
3. Le norme di legge e la diffusione di modelli di contratti di locazione
Occorre premettere che i contratti di locazione siano tutti vincolati dalle normative che li riguardano (L. 392/1978 e L. 431/1998).
Conseguentemente, la libertà delle parti trova i propri limiti nell’individuazione corretta dell’oggetto della locazione e nella necessità di osservare tali le norme di legge; con particolare riferimento a quelle inderogabili.
L’esistenza di norme inderogabili dalle parti ha determinato, nel tempo, la realizzazione e la diffusione (amplificata dall’avvento di internet) di “modelli” di contratti di locazione.
La facilità (e la gratuità) di reperimento di questi “modelli” ha però spesso deteminato un loro utilizzo senza la dovuta attenzione per:
- i contenuti testuali
- l’aderenza alle eventuali peculiarità legislative o giurisprudenziali
- le eventuali modifiche normative intervenute tra la redazione del modello e la sottoscrizione del contratto di locazione.
Con conseguenze tali da determinare, nei casi più gravi, la nullità totale o parziale del contratto; ed in quelli meno gravi, la frustrazione della volontà di una delle parti.
4. Volontà ed obbligazioni nei contratti di locazione
La corretta applicazione delle norme di legge consente di creare un equilibrio tra le volontà perseguite dalle parti e le reciproche prestazioni; con particolare riguardo a quelle obbligatorie per legge.
E’ quindi opportuno individuare quali obbligazioni caratterizzino i contratti di locazione, per permettere la comprensione di quali siano gli aspetti che vanno considerati nella determinazione di tale equilibrio.
Le obbligazioni in capo al locatore sono elencate dall’art. 1575 c.c.:
- consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione
- mantenerla in stato tale da servire all’uso convenuto
- garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Le obbligazioni (c.d. controprestazioni) in capo al conduttore sono invece elencate dall’art. 1587 c.c.:
- prendere in consegna la cosa locata
- osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto (o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze)
- dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Le elencate previsioni obbligatorie possono essere poi integrate dalle parti con una serie di “patti accessori”, che caratterizzano il singolo contratto.
Il contratto di locazione, pertanto, altro non è che l’individuazione tra le parti di un accordo che stabilisca l’equilibrio tra le prestazioni del locatore e quelle del conduttore.
5. Le norme di riferimento
I contratti di locazione al tempo del covid-19 hanno subito non solo gli effetti generali della pandemia, ma anche quelli particolari indotti (indirettamente) della normativa emergenziale.
In senso generale, la norma di riferimento è l’art. 91 comma 1 del D.L. 18/2020.
Tale disposizione ha regolato i c.d. “inadempimenti emergenziali”; ma il suo ambito di applicazione è limitato alle sole ipotesi nelle quali l’inadempimento è reso necessario dall’osservanza di una misura di contenimento. Dalle quali vanno escluse – per interpretazione dottrinale e giurisprudenziale diffusa – le locazioni.
In senso particolare, va precisato che nel nostro ordinamento le uniche disposizioni in materia locativa dettate dalla legislazione emergenziale (la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche a uso non abitativo, fino al 30 giugno 2020) non abbiano avuto natura civilistica.
6. La determinazione degli squilibri del sinallagma
Sebbene nell’ordinamento non siano state introdotte norme con effetti diretti sui contratti di locazione degli immobili, a causa della pandemia e delle normative emergenziali introdotte si sono comunque determinate significative modifiche negli equilibri che le parti avevano indivudato e perseguito all’atto della sottoscrizione dei contratti.
Particolarmente colpiti sono stati i contratti aventi ad oggetto la locazione dei c.d. immobili “ad uso diverso” (le locazioni commerciali).
Si sono spesso avuti forti mutamenti degli equilibri in seguito agli effetti indotti dal lockdown e dalle altre limitazioni che hanno colpito le attività economiche private.
E stante l’assenza di nuove norme in forza delle quali potessero individuarsi – con certezza e precisione – le conseguenze delle norme emergenziali sui contratti di locazione, in caso di disaccordo le parti si sono rivolte all’Autorità giudiziaria per ottenere la tutela dei loro diritti.
7. La giurisprudenza più recente
Se l’assenza di specifiche indicazioni del Legislatore ha incrementato il ricorso all’Autorità giudiziaria e la formazione in materia di una “nuova” giurisprudenza, i Giudici hanno risolto i nuovi casi facendo ricorso alle (vecchie) norme vigenti nel nostro ordinamento; e chiarendone, di volta in volta, i presupposti applicativi.
L’impianto normativo complessivo del nostro ordinamento ha quindi “retto l’impatto” della pandemia; ed ha saputo fornire risposte ai casi nei quali l’equilibrio tra le prestazioni delle parti si era fortemente modificato per gli effetti diretti del covid-19 e/o indiretti della normativa emergenziale.
Per contro, a seguito della devoluzione della problematica all’Autorità giudiziaria, si è spesso assistito alla frustrazione degli interessi di quelle parti che hanno affrontato le nuove problematiche indotte dalla pandemia senza preoccuparsi di individuare, anticipatamente, i principi generali applicabili al caso concreto di loro interesse.
Per questo motivo, ci è parso utile approfondire i temi oggetto di quest’articolo nei termini che seguono.
8. Locazioni di immobili ad uso abitativo
Iniziamo questa parte della nostra trattazione analizzando i contratti più diffusi, quelli che riguardano le locazioni ad uso abitativo.
Su questa tipologia di contratti la normativa emergenziale non ha avuto una incidenza diretta.
Non sono mancati però gli effetti indiretti, dovuti soprattutto alla crisi economica determinata dalla pandemia ed alla conseguente difficoltà di determinati conduttori a far fronte, con regolarità, al pagamento dei canoni di locazione.
Tali situazioni si sono poi ulteriormente complicate nei casi in cui i conduttori non siano stati in grado di far fronte alle necessarie manutenzioni degli immobili locati; con conseguente loro deterioramento ed insorgenza di danni.
In tale ambito, la gestione dei rapporti – quantomeno inizialmente – deve avvenire tramite accordi stragiudiziali, con effetti generalmente transattivi e/o temporanei, anche in ambito fiscale.
La scelta di mantenere l’efficacia del contratto di locazione tra le parti e di “rinegoziarlo parzialmente” ha in genere permesso di concordare condizioni differenti da quelle previste all’atto della stipulazione.
In taluni casi, ha pure consentito la risoluzione stragiudiziale dei contratti e la riconsegna spontanea degli immobili; senza quindi dover attendere i tempi dei procedimenti di sfratto.
Inoltre, ha permesso di valutare meglio ed attualizzare i rischi derivanti dalla locazione, consentendo la sottoscrizione (od il rinnovo) di polizze assicurative a garanzia delle parti.
In relazione a questi aspetti, il nostro Studio ha definito accordi con una primaria Compagnia così da offrire ai propri assistiti la possibilità di godere di un ulteriore servizio, a tutela del loro patrimonio ed a condizioni vantaggiose.
Nei casi in cui sia invece risultato impossibile (o troppo gravoso) individuare un accordo e la morosità è risultata increscente, deve essere valutato il ricorso all’Autorità giudiziaria.
Tale scelta va comunque sempre ponderata in relazione alle peculiarità del caso concreto, agli interessi della parte assistita ed agli effetti pregiudizievoli che la sospensione degli sfratti ha determinato (e continua a determinare) sui tempi necessari all’esecuzione.
9. Le “locazioni brevi”
Tra i contratti di locazione ad uso abitativo, quelli “brevi” sono certamente quelli che – sin da prima della pandemia – necessitano di maggior attenzione nella stesura del testo.
Con “locazioni brevi” si intendono infatti una serie di tipi di contratti di locazioni immobiliari ad uso abitativo la cui durata è inferiore a 4 anni (previsti dall’art. 2 della L. n. 431/1988).
Si tratta di contratti caratterizzati da vincoli specificatamente indicati per ogni tipo.
A mero titolo di esempio, possiamo elencare:
- la durata
- il rinnovo
- la tipologia del conduttore
- le finalità della locazione
- la categoria catastale dell’immobile locato
- l’entità del canone
- la fiscalità del rapporto.
Si fa riferimento, innanzitutto, ai contratti di locazione abitativa a uso transitorio; che riguardano specifiche esigenze di studio o di lavoro.
La durata non può essere superiore a 18 mesi (prorogabili) e le esigenze devono essere documentate.
Particolare attenzione pertiene alla mancata allegazione della documentazione in occasione della sottoscrizione del contratto, poichè comporta – a richiesta del conduttore – la trasformazione del contratto transitorio in contratto ordinario della durata di anni 4 + 4.
Durante la pandemia, si è riscontrato un massiccio incremento dei contratti transitori; principalmente dovuto alle seguenti condizioni:
- impossibilità di spostarsi tra Comuni e/o Regioni
- diffusione (temporanea) dello smartwork
- precarietà abitativa (dovuta all’aumento dei licenziamenti).
Conseguentemente, si sono registrate parecchie difficoltà da parte dei locatori nell’individuazione del tipo di contratto applicabile e nell’adozione delle “forme” contrattuali corrette.
Spesso, sono poi mancate le allegazioni della documentazione richiesta dalla legge o dalla più recente giurisprudenza.
10. Locazioni di immobili ad uso diverso (c.d. locazioni commerciali)
Le locazioni commerciali sono i contratti che hanno subito maggiormente gli effetti diretti dei provvedimenti emergenziali e della pandemia.
La chiusura forzata delle attività produttive, la limitazione della libertà di circolazione delle persone ed i tanti vincoli introdotti dal Governo hanno causato una serie di problematiche nella gestione di tali rapporti; e condizionato fortemente l’equilibrio dei rapporti interni – generalmente – in pregiudizio dei conduttori.
Proprio la modifica degli equilibri contrattuali è l’aspetto che deve essere indagato con maggior attenzione, per poter valutare la situazione ed individuare una soluzione normativamente apprezzabile.
Generalmente, attesa la maggior durata delle locazioni commerciali e l’interesse delle parti a mantenere il rapporto in essere, la risoluzione degli squilibri indotti dalla situazione pandemica deve avvenire tramite il raggiungimento di accordi stragiudiziali.
L’esperienza maturata nel corso degli ultimi due anni permette di indicare che la scelta premiale sia stata quella di mantenere l’efficacia del contratto di locazione tra le parti, “rinegoziandolo parzialmente” attraverso previsioni transattive e/o d’efficacia temporanea; ottenendo in tal modo anche effetti positivi in ambito fiscale.
Solo nei casi in cui la gravità dell’inadempimento (anche in ottica futura) sia tale da costituire un insostenibile danno per il locatore, può optarsi per la risoluzione del contratto e per l’azione giudiziale; con valutazione da effettuarsi, sempre, caso per caso.
Ove si intendesse procedere in tal senso, le criticità di maggior rilievo si incontreranno nei seguenti aspetti:
- individuazione delle cause di risoluzione
- valutazione della gravità dell’inadempimento
- “sostenibilità” di tempi (e costi) necessari per ottenere la restituzione dell’immobile locato.
Per poter meglio comprendere la materia di cui abbiamo trattato, potete fare riferimento alle indicazioni fornite dall’Ufficio del Massimario della Corte di cassazione (ne avevamo già parlato QUI →).
Gli Avvocati del nostro Studio sono a disposizione per esaminare i Vostri contratti e per verificarne l’attuale rispondenza alle norme di legge od alla più recente giurisprudenza; nonchè per indicare quali siano le modifiche e/o le integrazioni più rispondenti alle Vostre necessità. Potete contattarli inviando un’e-mail QUI →