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La Legge n. 69/2021 (che ha convertito il decreto “Sostegni”) ha introdotto la ricontrattazione delle locazioni commerciali.

Avevamo già avuto modo di trattare il tema dei disequilibri nei contratti di locazione QUI →.
Ora, i principi individuati dalla Cassazione divengono norma con l’art. 6 novies, il cui testo è il seguente:

Percorso condiviso per la ricontrattazione delle locazioni commerciali

1. Le disposizioni del presente articolo sono volte a consentire un percorso regolato di condivisione dell’impatto economico derivante dall’emergenza epidemiologica da COVID-19, a tutela delle imprese e delle controparti locatrici, nei casi in cui il locatario abbia subito una significativa diminuzione del volume d’affari, del fatturato o dei corrispettivi, derivante dalle restrizioni sanitarie, nonche’ dalla crisi economica di taluni comparti e dalla riduzione dei flussi turistici legati alla crisi pandemica in atto. Locatario e locatore sono tenuti a collaborare tra di loro per rideterminare il canone di locazione.

I principi alla base della norma sono quelli atti a regolare l’equilibrio del sinallagma contrattuale ed a prevedere i criteri che possano giustificare una sua rimodulazione nel corso di validità.

L’ambito applicativo

La prima osservazione che deve essere fatta è inerente l’ambito applicativo.
L’art. 6 novies ha ad oggetto esclusivamente le locazioni di tipo commerciale. Un ambito applicativo preciso, molto meno esteso rispetto alla previsione generale dell‘art. 1467 del Codice Civile, che prevede la facoltà di modificare equamente le condizioni del contratto in caso di intervenuta eccessiva onerosità della prestazione di una delle parti.

I presupposti applicativi

La novella legislativa restringe ulteriormente l’applicabilità della disposizione, indicando quali siano i presupposti in costanza dei quali il conduttore di un immobile destinato ad uso commerciale possa richiedere la rideterminzazione del canone di locazione.

I presupposti devono individuarsi nella significativa diminuzione del:

  • volume d’affari
  • fatturato
  • corrispettivi.

Inoltre, tale diminuzione deve derivare dalle conseguenze delle restrizioni sanitarie volute dal Governo ovvero dalla crisi economica di tali comparti e dalla riduzione dei flussi turistici causata dalla pandemia.

All’evidenza, l’art. 6 novies introduce dei principi residuali rispetto a quelli più generali previsti dal Codice Civile.

Una norma limitata anche nella formulazione testuale

Oltre alle evidenziate limitazioni, la norma in esame risulta priva di qualsiasi indicazione utile alla sua applicazione in concreto.
Mancano infatti precisazioni riguardanti le modalità attraverso le quali dovrebbe svolgersi l’attività di ricontrattazione che locatario e conduttore dovrebbero porre in essere.
Parimenti, mancano anche le indicazioni riguardanti i contenuti ed i limiti di tale attività di rideterminazione del canone.

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