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Condomino moroso? Sì al taglio di acqua e riscaldamento.
La giurisprudenza si sta orientando sulla legittimità del “taglio” dei servizi essenziali – come acqua e riscaldamento – nei confronti dei condomini resisi gravemente morosi.
Vediamo di seguito di chiarire gli aspetti più rilevanti della questione.
Il contesto condominiale e le responsabilità dell’Amministratore
L’obbligo di pagamento degli oneri condominiali da parte del singolo condomino, partecipante in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare, trova causa diretta nella disciplina del Condominio.
In particolare, ha la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell’edificio; e non risulta strutturato su coppie di prestazioni corrispondenti, ossia in un rapporto contrattuale che obblighi una controparte ad una controprestazione in favore dell’altra.
L’art. 63 disp. att. c.c. (come modificato dalla L. n. 220/2021), legittima l’Amministratore a sospendere al condomino moroso nel pagamento dei contributi per un periodo di almeno sei la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Il semestre decorre dall’approvazione del consuntivo al quale la morosità si riferisce.
La sospensione dei servizi configura quindi un potere-dovere dell’Amministratore; il cui esercizio è legittimo quando la sospensione sia effettuata intervenendo solo sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso.
E’ il caso dei servizi di erogazione dell’acqua e, negli stabili di più moderna realizzazione, del riscaldamento.
Pertanto, nel caso in cui il condomino sia moroso, è possibile il taglio di acqua e riscaldamento.
I poteri dell’Assemblea e lo stato di “indigenza“
Con la L. n. 220/12, il Legislatore ha espressamente subordinato al solo volere dell’Assemblea l’esonero dell’Amministratore dal procedere al recupero coatto della morosità; e, conseguentemente, degli altri “rimedi” in materia.
Ciò è frutto della volontà di sottoporre alla valutazione dei condomini la sussistenza o meno dello stato di indigenza – o comunque di particolare gravità – in cui viene a trovarsi il singolo condomino.
Tale stato deve essere infatti tale da non consentirgli di ottemperare all’obbligo di concorrere pro quota alle spese necessarie per erogargli i servizi, compresi quelli essenziali come riscaldamento ed acqua.
Il criterio in ragione al quale è stata rimessa all’Assemblea una simile scelta è evidente: si ritiene infatti che i “vicini di casa” dispongano delle informazioni più recenti ed affidabili in merito alle condizioni degli altri condomini.
L’essenzialità dei servizi erogati dal Condominio
Il tema in esame è stato spesso oggetto di sentenze di segno contrario tra loro.
Il dibattito giurisprudenziale si è infatti incentrato sulla valutazione del rapporto esistente tra la morosità del condomino ed il suo diritto alla salute.
Ossia sui valori costituzionali del diritto di credito (degli altri condomini nei confronti del moroso) ed, appunto, del diritto alla salute di quest’ultimo.
Un previgente orientamento affermava che non potesse essere “tagliata” l’acqua in quanto bene indispensabile per la vita; e, quindi, servizio necessario per la salute del condomino, seppur moroso e senza che l’entità di tale morosità dovesse avere rilievo.
Più recentemente, con l’introduzione dello strumento dissuasivo di cui all’art. 63 disp.att. c.c., la posizione della giurisprudenza è mutata nel senso di ritenere possibile la sospensione anche dei servizi essenziali – come l’erogazione dell’acqua – in caso di grave morosità.
E, con la crisi indotta dalla pandemia, tale orientamento appare divenire sempre più prevalente.
Ovviamente, il ricorso al taglio dell’acqua deve essere applicato con estrema prudenza da parte dell’Amministratore; e solo in situazioni talmente gravi da non consentirgli una diversa soluzione.
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