Cosa succede se sussistono difformità tra planimetrie e contratti di compravendita immobiliare?
Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito utili chiarimenti per poter fornire la risposta a tale quesito.
Il fatto storico oggetto di disamina
La vicenda oggetto dell’esame della Cassazione prende spunto dalla domanda formulata da una Società avanti al Tribunale con la quale è stato chiesto il trasferimento a suo favore di un appartamento con terrazzo-giardino e di un posto auto.
I beni promessi in vendita sarebbero stati identificati sulla mappa allegata ad un contratto preliminare e il prezzo sarebbe consistito nella compensazione di un credito vantato nei confronti della Società proprietaria dell’immobile.
La pronuncia del Tribunale
Il Tribunale ha accolto, parzialmente, la domanda svolta dalla Società.
Con la propria sentenza, il Giudice ha ritenuto identificati i beni indicati nel preliminare, nonostante le difformità riscontrate in corso di causa, sia nelle dimensioni dell’appartamento indicate nel contratto (69 mq. effettivi contro i 78,50 metri commerciali indicati nel contratto preliminare) sia nel diverso orientamento dell’appartamento (esposto a nord anziché a sud).
Il Tribunale ha invece respinto la domanda in relazione al trasferimento degli altri beni.
Quanto al posto auto, in quanto risultato di impossibile identificazione per mancanza di qualsiasi indicazione ad esso relativa.
Quanto al trasferimento del terrazzo scoperto, essendo risultato essere una porzione della corte comune e non frazionata.
La sentenza della Corte d’Appello
La questione è stata quindi sottoposta all’esame della Corte d’Appello.
La Corte, con propria sentenza, ha precisato che:
- una parte essenziale di quanto promesso in vendita (terrazzo-giardino), considerato unitariamente dalle parti ai fini del trasferimento, non era in realtà trasferibile, perché di proprietà comune;
- la parte residua costituita dall’appartamento “vero e proprio” ha “caratteristiche differenti da quanto promesso in vendita”, sia per la riduzione del 13% della superficie commerciale (rilevante in un appartamento di modeste dimensioni) sia per la diversa (e non irrilevante) ubicazione dello stesso (a nord anziché a sud, con ricadute sulle temperature interne dell’immobile).
Tali rilievi hanno condotto la Corte d’Appello a riscontrare “una non superabile difformità fra unità immobiliare promessa in vendita ed unità immobiliare esistente nella realtà“.
E, dunque, ad accogliere il ricorso promosso avverso la sentenza emessa dal Tribunale che disponeva il trasferimento di proprietà di parte dei beni oggetto del contratto preliminare.
La Corte ha ritenuto sussistente “una profonda diversità fra i beni promessi in vendita ed i beni trasferiti con la sentenza appellata“.
Il ricorso in Cassazione
La Società ha promosso ricorso per la cassazione della sentenza emessa dalla Corte d’Appello.
La Società ricorrente ha sostenuto che il Giudice di appello abbia fatto riferimento esclusivamente sulla descrizione letterale contenuta nel contratto preliminare, omettendo di prendere in esame, ai fini dell’interpretazione dell’effettiva volontà delle parti, la planimetria che era a tale contratto allegata e che nel testo negoziale era espressamente richiamata.
L’esame congiunto di planimetria e clausola contrattuale avrebbe invece dovuto attribuire rilevanza alla planimetria, che offriva una rappresentazione conforme allo stato dei luoghi, così da osservare anche il principio di conservazione del contratto.
Secondo la Società ricorrente, “verosimilmente” la planimetria allegata anziché la clausola contrattuale avrebbe consentito alla Corte di Appello una migliore individuazione dell’oggetto del contratto, in contrasto con la descrizione testuale contenuta nelle clausole dello stesso, non coincidente con la realtà esistente.
Le motivazioni della Corte di Cassazione
La Cassazione, nel rigettare il ricorso, ha fatto riferimento ai propri orientamenti in materia.
La Corte ha affermato i seguenti principi di diritto:
“le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la “quaestio voluntatis” della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto“.
Ha ulteriormente precisato che:
“la difformità tra i dati risultanti da un contratto avente ad oggetto beni immobili e la richiamata planimetria, ad esso allegata, involge una questione di fatto, che il giudice di merito deve risolvere ricostruendo la volontà delle parti alla luce del testo complessivo degli atti, rimanendo la sua decisione sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione“.
La risposta al quesito
I principi di diritto espressi dalla Corte di Cassazione permettono di rispondere al quesito nei seguenti termini.
Nel caso in cui sussistano difformità tra planimetrie (od altri documenti allegati) e contratti di compravendita immobiliare (contratti preliminari e contratti definitivi), si debba tendenzialmente cercare di “salvare” l’efficacia del contratto, ricostruendo la volontà delle parti ed utilizzando tutti gli elementi disponibili.
A tal fine, le parti possono far riferimento ed utilizzare:
- il testo del contratto preliminare
- il testo del contratto definitivo
- gli allegati a tali atti
- gli elementi in fatto
- i documenti in possesso della Pubblica Amministrazione
- le comunicazioni (e-mails, lettere, atti) intercorse
- altri elementi che possano comunque permettere di ricostruire le loro volontà.
Occorre tenere presente che, in caso di giudizio, la decisione del Tribunale e quella della Corte d’Appello (in caso di impugnazione) non siano generalmente ricorribili avanti la Corte di Cassazione per quanto attiene i profili di individuazione della volontà delle parti e di individuazione dei beni oggetto del contratto.
E’ pertanto indispensabile che, già all’atto della predisposizione del contratto preliminare, porre il massimo scrupolo nella descrizione dei beni e nella loro individuazione, sia in termini testuali che documentali.
Se desiderate approfondire l’argomento, potete leggere il testo integrale dell’ordinanza della Corte di Cassazione QUI →
Per la relativa consulenza od assistenza nell’ambito delle compravendite immobiliari e dei relativi contratti, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico o l’avv. Riccardo Spreafico.