La Corte di Cassazione, in una recente ordinanza, ha affrontato il tema dell’agevolazione prima casa e degli immobili di lusso, fornendo utili indicazioni in merito alle responsabilità che si possono configurare nel caso in cui il beneficio venga successivamente revocato.
Abbiamo approfondito la questione, iniziando la trattazione dal significato di “agevolazione prima casa“.
Agevolazione per la prima casa
Con “agevolazione prima casa” si intende la serie di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale (c.d. prima casa).
L’agevolazione per l’acquisto della “prima casa” consente di pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione, qualora ricorrano determinate condizioni.
Le agevolazioni di maggior interesse sono le seguenti:
- nell’acquisto da un privato o da un’azienda in esenzione I.v.a., l’imposta di registro è del 2% (anziché del 9%)
- nell’acquisto da un’azienda soggetta ad I.v.a., l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, è pari al 4% (anziché al 10%).
Va osservato che, in ogni caso, l’imposta di registro non possa essere di importo inferiore a 1.000 Euro. Benchè l’importo effettivamente da versare possa risultare inferiore, nei seguenti casi:
- scomputo dell’imposta proporzionale già versata sulla caparra a seguito di registrazione del contratto preliminare
- credito d’imposta per l’acquisto della “prima casa”.
I requisiti della c.d. prima casa
Le agevolazioni prima casa si applicano quando l’immobile acquistato appartiene alle seguenti, determinate, categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Inoltre, il fabbricato acquistato deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire, entro un dato termine) la propria residenza ovvero nel territorio del Comune in cui l’acquirente lavora.
Gli immobili c.d. di lusso
Le agevolazioni prima casa sono escluse nel caso di acquisto di abitazioni c.d. di lusso.
Il D.M. n. 1072 del 2 Agosto 1969 indica le caratteristiche che consentono di qualificare “di lusso” le abitazioni aventi le seguenti caratteristiche:
- qualificate dagli strumenti urbanistici come “villa” o “parco privato”
- qualificate dagli strumenti urbanistici come “di lusso”
- case unifamiliari in lotti non inferiori a 3000 mq. (escluse le zone agricole)
- fabbricati che abbiano cubatura superiore a 2000 mc. e siano realizzati su lotti nei quali la cubatura edificata risulti inferiore a 25 mc. v.p.p. per ogni 100 mq. di superficie asservita ai fabbricati
- abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq. di superficie o campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 mq.
- case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale avente superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta
- singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)
- abitazioni facenti parte di fabbricati o costituenti fabbricati insistenti su aree comunque destinate all’edilizia residenziale, quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione
- case e singole unità immobiliari che abbiano oltre 4 caratteristiche tra quelle precedentemente elencate.
Per semplificare, si può affermare che siano sempre esclusi dalle agevolazioni gli immobili appartenenti alle seguenti categorie catastali:
- A/1 (abitazioni di tipo signorile);
- A/8 (abitazioni in ville);
- A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Le precisazioni della giurisprudenza riguardo gli immobili di lusso
Nel tempo, la Corte di Cassazione ha avuto modo di occuparsi della interpretazione del D.M. 2 Agosto 1969 e di fornire varie precisazioni inerenti i requisiti non esplicitati dal decreto ministeriale.
In particolare, la Corte (con la sentenza n. 17439 del 17 Luglio 2013) ha affermato che nel calcolo della superficie utile per stabilire se un’abitazione sia di lusso debba computarsi quella relativa ai vani interni all’abitazione, ancorché privi dell’abitabilità, in quanto requisito non richiamato dal D.M. 2 Agosto 1969.
La Corte ha inoltre affermato che “Nel computo della superficie utile deve essere considerato anche il piano seminterrato che sia qualificato inabitabile dalla normativa di settore”.
I requisiti soggettivi dell’acquirente
Per poter beneficiare delle agevolazioni prima casa, anche l’acquirente deve possedere dei requisiti, ossia:
- non essere titolare di un altro immobile nello stesso Comune
- non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa
- nel caso di proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, deve vendere la casa già posseduta entro un anno dal nuovo acquisto.
Il fatto storico
Chiariti i principali aspetti caratterizzanti il tema in trattazione, va analizzato il fatto storico poi oggetto dell’ordinanza emessa dalla Corte di Cassazione.
La vicenda ha origina da un sopralluogo dell’Agenzia delle Entrate, all’esito del quale è stata revocata l’agevolazione fiscale, ai fini dell’imposta di registro, per l’acquisto di una prima casa, essendo stato accertato che il fabbricato risultasse avere le caratteristiche di abitazione di lusso.
Gli acquirenti hanno proposto ricorso avverso il provvedimento di revoca ed avverso l’imposizione del pagamento delle maggiori imposte, lamentando il mancato riconoscimento della solidale responsabilità dei venditori-controricorrenti ed assumendo che la richiesta di accedere ai benefici della prima casa fosse conseguita dalla condotta di parte venditrice.
La corresponsabilità del venditore sarebbe dovuta derivare dal fatto che “la qualificazione quale casa di lusso consegue dalla lettura del contratto di compravendita ove è indicata in mq 340 la superficie dell’immobile e del correlato resede, pari a 4500 mq“: circostanze queste che sarebbero dimostrative del fatto che le caratteristiche che qualificavano l’immobile come di lusso fossero preesistenti al rogito e ben note ai venditori.
Rigettate le loro domande, gli acquirenti hanno proposto ricorso in Cassazione.
L’ordinanza della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 4 Dicembre 2023 n. 33703, ha ribadito il proprio orientamento in materia di benefici per l’acquisto della prima casa.
La Corte ha precisato che “in tema di benefici per l’acquisto della prima casa, la revoca dei medesimi comporta la responsabilità solidale del venditore, ai sensi dell’art. 57 comma I del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, qualora sia dovuta a circostanze non imputabili in via esclusiva ad un determinato comportamento dell’acquirente”.
Per la Cassazione, rientrano nelle circostanze che determinano la responsabilità solidale del venditore gli “elementi oggettivi del contratto stipulato tra le parti, quali, ad esempio, l’avere l’immobile caratteristiche di lusso“.
Per tale motivo, “a prescindere dalla diretta e formale ascrivibilità all’una o all’altra parte della dichiarazione negoziale sulla sussistenza della caratteristica “non di lusso” dell’immobile, in caso di non spettanza ed in termini puramente oggettivi si tratta di un’operazione per la quale è stata richiesta un’agevolazione cui non si aveva diritto, nella piena consapevolezza di ciascuna delle parti contrattuali“.
Pertanto, nel caso in cui dai contenuti dell’atto risulti oggettivamente che l’immobile avesse le caratteristiche indicate dalla legge per essere qualificato come “di lusso”, la Corte ha affermato che entrambe le parti non possano non essere a conoscenza delle specifiche caratteristiche del bene compravenduto e che, conseguentemente, in caso di revoca del beneficio debbano essere entrambe ritenute solidalmente responsabili del pagamento delle maggiori imposte dovute.
Per approfondire l’argomento, potete leggere il testo integrale dell’ordinanza QUI →
Per la relativa consulenza od assistenza, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.