Superbonus 110% ed abusi edilizi
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Superbonus 110% ed abusi edilizi.

La normativa sul Superbonus è stata oggetto di diverse semplificazioni, per dare impulso agli investimenti; ed alcune di esse hanno riguardato anche le regolarità urbanistiche ed edilizie.

Tra le innovazioni più rilevanti, segnaliamo il Decreto Legge n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) che ha apportato la modifica dell’art. 119 comma 13-ter del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio); ed il Decreto Legge n. 76/2020, che ha aggiunto il comma 1-bis all’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001.

Lo “stato legittimo” di un immobile

Il comma 1-bis all’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 ha introdsotto e definito lo “stato legittimo” di un immobile.

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

La CILAS

Nel caso del Superbonus, il Decreto Governance PNRR e Semplificazioni ha previsto una deroga che riguarda lo “stato legittimo” degli immobili.

È stato quindi necessario introdurre la CILAS. Cioè un modello di CILA studiato appositamente per il Superbonus, nel quale i tecnici non devono verificare e attestare lo stato legittimo dell’immobile.

La CILAS può essere utilizzata solo per gli interventi agevolati con il Superbonus.

Possono quindi verificarsi delle criticità nel caso di realizzazione di interventi più articolati che, oltre alle opere ammesse al Superbonus, prevedano opere agevolate con altre detrazioni.

Superbonus 100% ed abusi edilizi

Grazie all’introduzione di questo doppio binario, gli interventi sull’edificio con abusi edilizi possono ora ottenere il Superbonus 100%.

Ma gli abusi non vengono automaticamente sanati; e possono essere sanzionati secondo le normali procedure, in quanto resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

La presentazione della CILAS non sanerà quindi alcun abuso pre-esistente.

Le nuove deroghe previste dal Superbonus

Le norme sul Superbonus prevedono inoltre deroghe alle disposizioni in materia di distanza delle costruzioni dai confini.
Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono infatti al conteggio della distanza e dell’altezza.

E’ infatti permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici.

La revoca del beneficio

Resta ferma l’impossibilità di ottenere il Superbonus 100% in caso di abuso totale.

In base al Decreto Governance PNRR e Semplificazioni, “nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione”.

Mentre vengono ridisegnate le ipotesi di revoca del beneficio, che sono le seguenti:

  • mancata presentazione della CILAS;
  • interventi realizzati in difformità dalla CILAS;
  • assenza dei dati richiesti (estremi del titolo edilizio);
  • non corrispondenza al vero delle attestazioni.

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