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L’acquisto della casa è per la maggior parte delle persone il maggior impegno economico della propria vita.
Ed il contratto che ne regola la compravendita sarà il documento al quale far riferimento per molti anni a venire.
E’ quindi indispensabile che, nella valutazione degli equilibri tra le parti, si presti particolare attenzione alla loro regolamentazione: ossia, alla stesura delle clausole contrattuali.

Che siate promissari venditori o promissari acquirenti, (oltre al prezzo) l’attenzione dovrà quindi essere rivolta a comprendere quali siano i passaggi fondamentali che caratterizzano la compravendita immobiliare e quali siano i rapporti tra contratto preliminare e contratto definitivo.
In particolare, sarà indispensabile valutare se le clausole inserite nel preliminare (inclusa l’eventuale clausola penale) verranno assorbite nel contratto definitivo o meno.

Sul punto, la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione ha recentemente affermato (con la sentenza n. 23307/2020) che “qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo. Il contratto preliminare resta superato dal contratto definitivo; la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva”.

Pertanto, nella redazione del testo del contratto definitivo occorrerà prestare attenzione al fatto che le pattuizioni presenti nel contratto preliminare – inclusa la clausola penale – s’intendano superate dalla nuova manifestazione di volontà delle parti contraenti che si concreta nel contratto definitivo.

E, conseguentemente, solo il testo del contratto definitivo sarà quello che regolamenterà la compravendita immobiliare.


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