Con l’entrata in vigore, il Decreto “Salva Casa” ha apportato modifiche al DPR 380/2001 anche in relazione allo stato legittimo dell’immobile.
Il tema è di particolare interesse per i proprietari e per coloro che intendano acquistare un immobile, in quanto incide direttamente sulla possibilità di perfezionare le compravendite.
Le irregolarità formali determinavano infatti uno dei principali ostacoli alla vendita ed all’acquisto di immobili nel nostro Paese.
Abbiamo quindi approfondito questo peculiare aspetto delle novità introdotte dal Decreto “Salva Casa”.
Prima di introdurre l’argomento, è però indispensabile ricordare che il decreto sia stato approvato definitivamente dal Senato il 24 Luglio 2024 ma non ancora pubblicato.
Pertanto, prima di poter avere certezza in relazione al testo delle singole modifiche che verranno definitivamente apportate al DPR 380/2001 occorrerà attendere la conclusione dell’iter di approvazione della legge e la sua pubblicazione.
Lo stato legittimo dell’immobile
Per comprendere l’argomento, è innanzitutto indispensabile fare riferimento al concetto di “stato legittimo dell’immobile“.
Come stabilito dall’art. 9 bis del D.P.R. 380/2001 per stato legittimo dell’immobile si intende:
“lo stato stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali”.
Lo stato legittimo di un immobile è quindi determinato dai titoli edilizi che hanno autorizzato la sua costruzione; e dagli eventuali interventi successivi nonchè dai condoni e dalle sanatorie ottenute.
Lo stato legittimo serve ad accertare, appunto, che nell’immobile non siano presenti abusi edilizi; e garantisce chi lo acquista dall’insorgenza di eventuali problematiche successive all’atto di compravendita.
Ai fini della verifica della conformità urbanistico–edilizia di un immobile, si fa riferimento all’ultimo titolo conseguito ed alla corrispondenza tra il progetto depositato in Comune da un tecnico abilitato e lo stato di fatto dell’immobile.
I documenti che comprovano lo stato legittimo di un immobile possono essere:
- il titolo edilizio abilitativo
- la planimetria catastale
- il certificato di abitabilità o agibilità
- la Segnalazione Certificata di Agibilità.
Le novità introdotte dal Decreto “Salva Casa”
Le novità introdotte dal Decreto “Salva Casa” riguardano anche i requisiti che possono essere considerati ai fini della definizione dello stato legittimo dell’immobile.
La principale novità è costituita dal fatto che ai fini della definizione dello stato legittimo dell’immobile possa essere considerato esclusivamente l’ultimo titolo abilitativo conseguito (licenza, concessione o permesso), eventualmente anche in sanatoria.
Senza quindi la necessità di ricostruire tutta la storia degli interventi che hanno interessato l’immobile e di reperire tutti i documenti richiamati al capitolo che precede.
Inoltre, il Decreto “Salva Casa” ha introdotto ulteriori requisiti per la determinazione (o desunzione) dello stato legittimo dell’immobile:
- il pagamento delle sanzioni
- la dichiarazione asseverata resa dal tecnico abilitato
- informazioni catastali di primo impianto
- altri documenti probanti (foto, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti pubblici o privati).
La sanabilità degli abusi “minori”
Altra novità introdotta dal Decreto “Salva Casa” è la la sanabilità degli abusi edilizi c.d. “minori”.
Questi consistono in:
- parziali difformità degli interventi dal permesso di costruire o dalla SCIA ex art. 34 del DPR 380/2001
- assenza o difformità dalla SCIA ex art. 37 del DPR 380/2001.
Per gli abusi edilizi minori viene meno, ai fini del rilascio del permesso in sanatoria, il requisito della “doppia conformità” urbanistica e edilizia, fissato dall’art. 36 del DPR 380/2001.
Il superamento della doppia conformità
Il requisito della c.d. “doppia conformità” richiede la rispondenza delle opere a sanarsi alla disciplina urbanistico-edilizia vigente sia al momento della loro realizzazione che a quello, successivo, della presentazione della relativa istanza.
Il nuovo art. 36 bis del DPR 380/2001 limita ora l’applicabilità del requisito della “doppia conformità” di cui all’art. 36 del DPR 380/2001 alle ipotesi di:
- assenza di titolo
- totale difformità
- variazioni essenziali.
Il Decreto “Salva Casa” ha quindi escluso la necessaria sussistenza del requisito della “doppia conformità” per gli interventi realizzati:
- in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’art. 34 del DPR 380/2001
- in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all’art. 37 del DPR 380/2001.
Potete approfondire l’argomento, leggendo il testo a fronte del DPR 380/2001 con le novità introdotte dal Decreto “Salva Casa” QUI →
Per la relativa consulenza nell’ambito degli argomenti trattati in questo articolo o per l’assistenza in giudizio, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.