Abbiamo ritenuto utile fare un’analisi delle problematiche connesse alla sospensione degli sfratti.
Di seguito potete trovare gli spunti di maggior interesse.
Il quadro normativo
Con il D.L. 22 Marzo 2021 n.41 il legislatore ha prorogato (ne avevamo parlato QUI →) la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili – anche ad uso abitativo – già prevista dall’art. 103 comma VI del D.L. 17 Marzo 2020 n. 18.
In particolare ha stabilito che la sospensione dell’esecuzione limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per il mancato pagamento del canone sia prorogata:
- fino al 30 Settembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dal 28 Febbraio 2020 al 30 Settembre 2020;
- fino al 31 dicembre 2021 per i provvedimenti di rilascio adottati dall’1 Ottobre 2020 al 30 Giugno 2021.
Le nuove procedure di sfratto
È innanzi tutto opportuno chiarire che la sospensione non riguardi la possibilità di instaurare il procedimento di sfratto per morosità. Ma esclusivamente la possibilità di eseguire il titolo ottenuto all’esito del procedimento di sfratto.
Pertanto, qualora un conduttore fosse moroso, il locatore può sempre procedere all’intimazione di sfratto ed agire giudizialmente nei suoi confronti.
Dovrà però attendere il termine dell’esecuzione prima di poter ottenere il rilascio del proprio immobile.
La finita locazione
Il blocco degli sfratti esecutivi riguarda soltanto il caso in cui lo sfratto sia stato concesso per la morosità del conduttore; e non anche quelli concessi per finita locazione.
Pertanto, qualora un contratto sia terminato, il locatore può agire giudizialmente per ottenere il titolo di rilascio e porlo immediatamente in esecuzione.
La causa della morosità
La causa della morosità del conduttore non ha alcuna rilevanza in ordine alla sospensione dell’esecuzione del rilascio.
Ciò evidentemente ha consentito comportamenti “strumentali” da parte dei conduttori.
La mancata percezione dei canoni
Atteso il fatto che l’art. 26 T.U.I.R. preveda che i redditi da locazione di immobili ad uso abitativo non percepiti non concorrano a formare il reddito purché la loro mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità convalidata o dall’ingiunzione di pagamento, il locatore sarà indotto ad agire giudizialmente nei confronti del conduttore moroso.
Quantomeno al fine di non dover corrispondere le imposte su un reddito che in realtà non ha percepito.
L’opposizione del conduttore
Benchè, come detto, la causa della morosità non rilevi sulla sospensione dell’esecuzione, la stessa può giustificare l’opposizione del conduttore all’ottenimento del titolo di rilascio.
Si è invero formata giurisprudenza di merito che ha “giustificato” – anche solo parzialmente – forme di morosità conseguenti direttamente alla crisi economica causata dal Covid-19 ovvero ai lockdowns.
Avevamo avuto modo di anticipare tali orientamenti QUI → e QUI →.
In tali casi, i Tribunali hanno ritenuto di doversi riferire alla clausola generale di buona fede e di solidarietà (art. 2 Cost.) al fine di riportare nella normalità l’alea del contratto.
Pertanto, prima di agire in giudizio per far accertare la morosità del conduttore, è più che opportuno che il locatore ne verifichi (possibilmente) le cause e valuti la possibilità di raggiungere un accordo avente efficacia temporanea.
La sospensione dell’esecuzione ed i prevedibili ritardi
Con l’accumularsi dei provvedimenti di sfratto esecutivi che non possono però essere eseguiti, alla ripresa delle esecuzioni ci saranno inevitabilmente forti ritardi.
Con tutta probabilità, alla ripresa verrà rispettato il criterio di priorità connesso alla formazione cronologica del singolo titolo giudiziario da porre in esecuzione.
Pertanto, è comunque opportuno che i locatori muniti di un titolo che intendano porre in esecuzione si attivino con gli Ufficiali Giudiziari, ove gli uffici territorialmente competenti abbiano diramato istruzioni in tal senso.
La fine della sospensione degli sfratti
A conclusione dell’analisi delle problematiche connesse alla proroga della sospensione degli sfratti, non può che porsi una domanda: quando cesserà la proroga?
Al momento, la cessazione della proroga è connessa alla cessazione dello stato di emergenza: ossia, al 31 Dicembre 2021.
E se è verosimile che lo stato di emergenza verrà ulteriormente prorogato, in ragione di quanto ha affermato la Corte Costituzionale (ne abbiamo parlato QUI →) è possibile che la sospensione dell’esecuzione degli sfratti cessi con la fina dell’anno corrente.