Per la Corte di Cassazione, la rampa del garage troppo pendente può determinare la risoluzione del preliminare di compravendita immobiliare.
Si tratta certamente di un’ipotesi molto particolare di inadempimento ed abbiamo pertanto deciso di approfondire l’argomento in questo articolo.
L’ambito normativo di riferimento
Per poter comprendere le ragioni per le quali la pendenza della rampa del garage possa costituire un inadempimento tanto grave da legittimare la risoluzione di un contratto di acquisto di un immobile, occorre innanzitutto individuare quali norme regolino la materia.
Per quanto attiene l’inadempimento contrattuale, si deve far riferimento all’art. 1455 del Codice Civile che regola la “importanza dell’inadempimento“.
Per quanto invece riguarda le rampe si deve considerare che, siano esse interne od esterne, costituiscano parte integrante delle autorimesse.
Pertanto, alle rampe si applicano le norme che regolano le autorimesse, ossia il DM 1/2/1986 ed il nuovo Regolamento di prevenzione incendi di cui al D.P.R. 1 agosto 2011 n. 151 (e successive modifiche).
L’art. 1455 c.c.
La norma che regola la valutazione dell’importanza dell’inadempimento contrattuale è l’art. 1455 del Codice Civile, il cui testo è il seguente:
“Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra“.
In ragione del tenore testuale della norma, la gravità dell’inadempimento si deve determinare considerando la posizione di entrambe le parti:
- l’inadempimento di una parte
- l’interesse all’adempimento dell’altra.
L’interesse di parte indicato dall’art. 1455 c.c. non può valutarsi astrattamente, bensì in concreto ed in relazione a ciò che le parti si sono proposte al momento di assumersi le rispettive obbligazioni.
La risoluzione del contratto deve quindi ritenersi legittima solo se, accertato l’inadempimento di una parte ed un conseguente danno all’altra parte, tale inadempimento impedisca la realizzabilità dell’intento perseguito dalle parti con il contratto.
La pendenza della rampa carrabile
Il Regolamento di prevenzione incendi tratta (anche) le caratteristiche che devono avere le rampe che permettono l’accesso alle autorimesse.
Di seguito, riportiamo uno stralcio della relativa norma regolamentare:
3.7.2 Rampe
Ogni compartimento deve essere servito da almeno una coppia di rampe a senso unico di marcia, di ampiezza ciascuna non inferiore a 3 m; o da una rampa a doppio senso di marcia di ampiezza non inferiore a 4,5 m.
Per le autorimesse sino a quindici autovetture è consentita una sola rampa di ampiezza non inferiore a 3 m.
Per autorimesse oltre 15 e fino a 40 autovetture è consentita una sola rampa di ampiezza non inferiore a 3 m, a condizione che venga installato un impianto semaforico idoneo a regolare il transito sulla rampa medesima a senso unico alternato.
Diversi compartimenti, realizzati anche su più piani, possono essere serviti da unica rampa o da unica coppia di rampe a senso unico di marcia come sopra descritto, purché le rampe siano aperte o a prova di fumo.
Le rampe non devono avere pendenza superiore al 20%, con un raggio minimo di curvatura misurato sul filo esterno della curva non inferiore a 8,25 m per le rampe a doppio senso di marcia e di 7 m per rampe a senso unico di marcia.
Per quanto qui di interesse, deve rilevarsi che le rampe delle autorimesse non possano avere pendenza superiore al 20% per essere conformi dalle norme di legge.
Il fatto
La vicenda in esame trae origine dall’intimazione della risoluzione del preliminare di compravendita di un immobile a causa dell’eccessiva pendenza della rampa di accesso all’autorimessa condominiale.
La pendenza della rampa era variabile tra il 29% ed il 38%.
Tale da rendere effettivamente inutilizzabile la rampa per un conducente di media abilità; e da renderla oggettivamente impossibile da utilizzare con determinati veicoli.
Inoltre, l’elevata pendenza rendeva estremamente difficoltosi anche eventuali usi alternativi del vano.
A causa della pendenza, la rampa risultava infatti anche difficilmente percorribile a piedi; soprattutto per l’uso pedonale con eventuali carichi.
Le ragioni della Corte di Cassazione
La questione è stata portata all’esame della Corte di Cassazione, che con un’ordinanza ha individuato le ragione per le quali l’eccessiva pendenza della rampa possa costituire grave inadempimento e giustificare la risoluzione del preliminare.
Per la Corte, la gravità dell’inadempimento deve rapportarsi all’interesse che la parte adempiente aveva o avrebbe potuto avere alla regolare esecuzione del negozio.
Il garage è risultato di fatto inutilizzabile per la finalità d’uso; non potendosi esigere un notevolissimo sforzo da parte dell’acquirente.
Il garage è risultato difficilmente utilizzabile anche solo come deposito, sempre a causa dell’eccessiva pendenza.
Su tali presupposti, data la rilevanza complessiva ed unitaria del garage nella generale economia della compravendita, la sua pendenza tanto eccessiva da renderlo inutilizzabile rappresenta un inadempimento del promittente venditore qualificabile come grave.
Pertanto, la rampa del garage troppo pendente può determinare la risoluzione del preliminare di compravendita da parte del promissario acquirente.
Il principio di diritto
In materia, la Corte di Cassazione ha richiamato il seguente principio di diritto, ritenendolo applicabile anche al “dimensionamento” delle rampe:
“In tema di preliminare di vendita di un garage, ove il promissario acquirente chieda la risoluzione del contratto per inadempimento, stante l’inutilizzabilità del bene per l’impossibilità della manovra di accesso, il criterio della facile manovrabilità, di cui agli artt. 3.6.3. e 3.7.2. del D.M. 1 febbraio 1986 del Ministero dell’interno, recante norme di sicurezza antincendi per la costruzione e l’esercizio di autorimesse, non è soddisfatto dal semplice rispetto dei minimi dimensionali di ampiezza e va collegato al dato oggettivo della dimensione del veicolo rapportato alla ristrettezza degli spazi, nonché alle difficoltà che incontra un qualunque conducente dotato di normale abilità“.
Se desiderate approfondire il tema, potete leggere il testo integrale della ordinanza della Corte di Cassazione QUI →
Per la relativa consulenza nell’ambito degli argomenti trattati in questo articolo o per la proposizione del ricorso avverso il verbale di contestazione, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.