Il Consiglio di Stato, con una recentissima sentenza, ha chiarito quali siano i limiti alle tolleranze costruttive previste dal nuovo art. 34 bis del D.P.R. 380/2001, con particolare riferimento a quelle dimensionali previste dai commi 1 ed 1 bis.
La pronuncia giurisprudenziale in commento completa le più diffuse interpretazioni che la dottrina aveva offerto in merito alle novità recentemente introdotte al Testo Unico dell’Edilizia.
Avevamo già affrontato l’argomento in un precedente articolo pubblicato sul nostro sito (QUI →); ed abbiamo quindi scelto di approfondire i temi posti in evidenza dalla giurisprudenza amministrativa in questo nostro nuovo articolo.
Il nuovo art. 34 bis del TU Edilizia
La Legge 24 luglio 2024 n. 105 – approvando con modifiche il D.L. 16 luglio 2020 n. 76 (c.d. “Decreto Salva Casa“) – ha disposto l’introduzione dei commi 1-bis, 1-ter, 2-bis, 3-bis e 3-ter e la modifica del comma 3 dell’art. 34 bis del D.P.R. n. 380/2001.
Il comma 1 bis
Il Decreto “Salva Casa“, al comma 1 bis, ha introdotto una previsione specifica dei limiti alle tolleranze costruttive per gli interventi realizzati nel passato, con valori caratterizzati da inversa progressività.
Il novellato e vigente testo dell’art. 34 bis del D.P.R. n. 380/2001 è ora il seguente:
1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.
1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti:
a) del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
b) del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati;
c) del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati;
d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati.
d-bis) del 6 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.
Limiti alle disposizioni sulle superfici e l’applicabilità alle distanze ed alle norme igienico-sanitarie
Nell’art. 34 bis il Legislatore ha introdotto altri due principi, elencati al comma 1 ter:
- i limiti espressi al computo della superficie utile;
- l’applicabilità delle tolleranze alle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.
Il testo del comma 1 ter vigente è divenuto il seguente:
1-ter. Ai fini del computo della superficie utile di cui al comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
Gli scostamenti di cui al comma 1 rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.
La sentenza del Consiglio di Stato
Individuate quali siano le modifiche introdotte dal decreto “Salva Casa”, si può passare ad analizzare la sentenza emessa dal Consiglio di Stato.
La sentenza ha approfondito il tema dei limiti alle tolleranze costruttive, chiarendo la portata ed i limiti del novellato art. 34 bis.
A parere del Consiglio di Stato, la tolleranza del 2% prevista dall’art. 34-bis “Tolleranze costruttive” del D.P.R. n. 380 del 2001 è applicabile alle difformità realizzate nel corso della realizzazione di un progetto approvato.
Ma non è applicabile anche alle ipotesi di scostamenti previsti in un progetto finalizzato alla rimessa in pristino dello stato dei luoghi in conseguenza di un provvedimento repressivo di abusi.
Il concetto di tolleranze costruttive di cui all’art. 34 bis del D.P.R. n. 380 del 2001 deve quindi applicarsi soltanto al caso previsto al punto A.31 dell’allegato A al D.P.R. n. 31 del 2017 (che implicitamente lo richiama): ovvero alle difformità realizzate in corso della messa in opera di un progetto approvato.
Mentre la tolleranza del 2% non può applicarsi ad interventi di rimessione in pristino dello stato dei luoghi conseguenti a provvedimenti repressivi di abusi.
Ciò in quanto tali interventi sono specificamente esentati dal punto A.30 dell’allegato A; disposizione che non contiene alcun riferimento alle tolleranze costruttive.
Per la Corte, l’indicata esenzione costituisce una eccezione alla regola generale della necessità di autorizzazione paesaggistica e non tollera quindi alcuna applicazione analogica.
Potete approfondire l’argomento, leggendo il testo della sentenza del Consiglio di Stato QUI →
Per la relativa consulenza od assistenza nell’ambito degli argomenti trattati in questo articolo, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.
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