Decoro architettonico e deprezzamento immobiliare: una recente sentenza della Corte di Appello di Napoli ci ha fornito lo spunto per svolgere alcune considerazioni inerenti i danni da lesione del decoro architettonico.
Benchè avessimo già trattato l’argomento in questo nostro articolo (QUI) e nell’articolo dedicato alle modifiche delle facciate (QUI), abbiamo stimato interessante approfondire le conseguenze pregiudizievoli derivanti dalle lesioni del decoro.
Il decoro architettonico
Il decoro architettonico del fabbricato, indicato dall’art.1120 c.c., è rappresentato dall’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano il fabbricato stesso e gli imprimono, sin dalla sua realizzazione, una determinata, armonica, fisionomia.
Il decoro architettonico rappresenta l’equilibrio tra il design e gli elementi decorativi di un edificio, conferendogli un’identità unica.
L’aspetto estetico che caratterizza il decoro architettonico di un edificio comprende quindi:
- facciata
- finestre
- balconate
- altri elementi strutturali.
La tutela del decoro si riflette, limitandoli, anche sui diritti dei proprietari dei singoli immobili che compongono l’edificio per quanto attiene le modifiche alle parti comuni ed alle parti private.
Le alterazioni del decoro architettonico
Le alterazioni del decoro possono essere conseguenti a modifiche autorizzate (dall’Assemblea condominiale) o non autorizzate.
Solo le modifiche non autorizzate che incidono negativamente sul decoro architettonico preesistente assumono rilievo.
Per la Corte di Cassazione, infatti, “costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio“.
In caso di modifiche non autorizzate ed incidenti in senso peggiorativo sul decoro, ogni condomino è titolare del diritto di rivendicare il rispetto del decoro architettonico.
Tale diritto consegue dal pregiudizio che le modifiche non autorizzate possono determinare sul valore delle proprietà e sull’estetica dell’intero edificio.
Il giudizio in merito alle alterazioni del decoro architettonico
Non sempre è facile individuare il soggetto titolato ad effettuare le valutazioni in merito all’incidenza (pregiudizievole o meno) delle alterazioni del decorso architettonico.
Per la Corte di Cassazione “l’unico soggetto legittimato a decidere se vi sia stata una lesione del decoro architettonico è il Giudice”.
Al fine di rendere il proprio giudizio, quest’ultimo di norma delega la valutazione degli aspetti di natura tecnica ad un proprio consulente.
Nel giudizio, devono essere considerate:
- le condizioni in cui versava l’edifico prima del contestato intervento
- l’esistenza di precedenti menomazioni al decoro
- la valutazione dell’incidenza negativa della ulteriore innovazione.
La lesione al decoro architettonico e pregiudizio patrimoniale
Per la Corte d’Appello di Napoli, qualora vi sia un riconoscimento (giudiziale) della lesione del decoro architettonico possono valutarsi le conseguenze di carattere patrimoniale.
Sussiste infatti il diritto al risarcimento del danno, da riconoscersi in favore dei soggetti lesi dal deprezzamento di valore del fabbricato e delle singole unità immobiliari in esso ricomprese.
Pertanto, sia il Condominio per quanto attiene le parti comuni sia i condomini per quanto attiene le loro proprietà possono richiedere il risarcimento dei danni conseguenti ad una alterazione pregiudizievole del decoro architettonico.
Più problematica risulta, invece, la quantificazione del danno.
Benchè il compito venga in genere affidato dal Giudice ad un consulente tecnico, l’individuazione dei criteri di calcolo del danno patrimoniale da alterazione del decoro architettonico non è pacifica nè di semplice soluzione.
Nei casi in cui vi sia contrasto tra le parti su tali aspetti, è fatta salva la facoltà del Giudice di disattendere le conclusioni del consulente, attraverso una propria valutazione critica e una adeguata giustificazione al proprio convincimento.
Se desiderate approfondire il tema, potete leggere il testo integrale della sentenza della Corte d’Appello di Napoli QUI →
Per la relativa consulenza nell’ambito degli argomenti trattati in questo articolo o per la proposizione del ricorso avverso il verbale di contestazione, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.