Serve il consenso dei condomini per le modifiche alle parti comuni, come ha chiarito il Consiglio di Stato, con una recentissima e molto articolata sentenza.
In particolare, è stato chiarito quali siano le opere per l’esecuzione delle quali sia necessario acquisire l’autorizzazione da parte dei comproprietari.
Il tema è ovviamente di interesse molto diffuso e, di seguito, ne trattiamo gli aspetti più interessanti.
Il fatto
La vicenda è nata a seguito dei lavori di restauro e risanamento conservativo per la riapertura di due finestre sulla facciata di uno stabile storico affacciato sul Lungarno fiorentino.
Trattandosi di un edificio vincolato, l’intervento è stato realizzato dopo aver ottenuto il nulla osta della Soprintendenza e l’autorizzazione da parte del Comune di Firenze.
L’assenso della Soprintendenza si basava sulla preventiva esecuzione di uno studio termografico, che avrebbe rivelato la probabile preesistenza delle aperture, poi murate, di foggia analoga ad altre sei finestre già presenti sulla facciata.
I condomini sono ricorsi al T.A.R. per ottenere l’annullamento delle autorizzazioni emesse dal Comune di Firenze e dalla Soprintendenza.
La società proprietaria dell’immobile ha invocato l’art. 1102 c.c. per contestare che l’intervento richiedesse il consenso del condominio. Ed ha affermato che gli eventuali diritti dei terzi asseritamente lesi dal titolo edilizio avrebbero dovuto essere tutelati unicamente dinanzi al giudice civile.
La questione è stata portata avanti il Consiglio di Stato.
Cosa prescrive il Codice civile in materia?
Per comprendere la novità che caratterizza l’orientamento adottata dal Consiglio di Stato è opportuno, preliminarmente, richiamare i principi del Codice civile in materia.
La regola generale – desumibile dall’art. 1120 c.c. – prescrive che ciascun partecipante possa servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne uso secondo il loro diritto.
La giurisprudenza civile afferma inoltre che l’utilizzazione del muro perimetrale dell’edificio da parte del singolo condomino sia legittima.
Ciò purché l’uso non ne alteri la natura e la destinazione, non impedisca agli altri di farne un uso analogo e non arrechi danno alle proprietà individuali di altri condomini.
Inoltre, occorre rispettare i limiti dell’art. 1120 c.c. anche in tema di divieto di innovazioni che alterano il “decoro architettonico” (ne abbiamo parlato QUI → e QUI →).
Va precisato che per innovazione, in senso tecnico giuridico, debba intendersi non qualsiasi mutamento o modifica della cosa comune, ma solo quelle modificazioni che ne alterino l’entità sostanziale o ne mutino la destinazione originaria.
Mentre le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lascino immutata la consistenza e la destinazione, non possono definirsi innovazione nel senso suddetto.
Chiariti i principi civilistici in materia, analizziamo la sentenza emessa dal Consiglio di Stato.
Le ragioni del Consiglio di Stato
La giurisprudenza amministrativa è orientata nell’affermare che occorra il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare), come nel caso di specie, opere che modifichino la facciata dell’edificio
Questo principio ha una portata generale.
Si applica pertanto anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica.
Ciò in quanto non può essere rimesso allo stesso la considerazione circa la “irrilevanza” delle innovazioni sotto il profilo estetico, qualora sia verificata la loro incidenza sostanziale sulla facciata dell’edificio condominiale.
Il “decoro architettonico” delle facciate costituisce, infatti, bene comune dell’edificio.
Pertanto, ogni intervento che abbia incidenza sul decoro, necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini; a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati.
L’istruttoria comunale
L’affermazione del Consiglio di Stato ha un riflesso significativo in tema di emissione dei titoli abilitativi edilizi.
Il consenso dei condomini deve infatti sussistere quale presupposto che il Comune deve accertare in sede istruttoria, secondo criteri di ragionevolezza.
Si presenta come condizione necessaria per la legittimità del titolo abilitativo per la realizzazione delle opere.
Potete leggere il testo integrale della sentenza QUI →
Per approfondimenti, consulenza od assistenza sugli argomenti trattati in questo articolo potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.
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