Punti chiave
- La Corte di Cassazione ha trattato del legame tra agibilità e contratto preliminare nelle vendite immobiliari.
- Il certificato di agibilità certifica la conformità, sicurezza e salubrità degli edifici.
- Il contratto preliminare obbliga le parti a concludere un contratto definitivo, senza trasferire la proprietà immediatamente.
- Il mancato rilascio del certificato di agibilità può comportare inadempimento da parte del venditore, come stabilito dalla Corte di Cassazione.
- Il compratore può rivendicare danni per ridotta commerciabilità se il venditore non adempie all’obbligo di agibilità, salvo rinuncia espressa.
La Corte di Cassazione è tornata ad interessarsi dei rapporti tra il certificato di agibilità ed il contratto preliminare nell’ambito delle vendite immobiliari.
In questo articolo abbiamo approfondita l’argomento.
Sommario
Il certificato di agibilità
Occorre innanzitutto inquadrare l’argomento ricordando cosa sia il certificato di agibilità.
A sensi dell’art. 24 del DPR 380/2001 il certificato di agibilità attesta la sussistenza in ciascun edificio delle condizioni di:
- conformità dell’opera al progetto presentato
- sicurezza
- igiene
- salubrità
- risparmio energetico
- impianti installati
Ove previsto, il certificato di agibilità attesta altresì le condizioni di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
L’ottenimento del certificato di agibilità
Il certificato di agibilità è necessario per i seguenti interventi:
- nuove costruzioni;
- ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
- interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1.
Per poter ottenere il certificato di agibilità occorre presentare allo sportello unico per l’edilizia del Comune, entro 15 giorni dalla fine dei lavori, la segnalazione certificata.
La segnalazione certificata può riguardare anche:
- singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi
- singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse.
Nel caso dei singoli edifici o delle singole porzioni della costruzione, è necessario che siano state:
- realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio
- completate e collaudate le parti strutturali connesse
- collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni.
Nel caso delle singole unità immobiliari, è necessario che siano state:
- completate e collaudate le opere strutturali connesse
- certificati gli impianti
- completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale.
L’utilizzo delle costruzioni può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione certificata, corredata di tutta la documentazione richiesta.
La dichiarazione di inagibilità
Va ricordato che, a sensi dell’art. 26 del DPR 380/2001 e dell’art. 222 del RD 27 Luglio 1934 n. 1265, la presentazione della segnalazione certificata di agibilità non impedisca l’esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o di parte di esso per ragioni igieniche.
Alla dichiarazione di inagibilità di un immobile o di parte di esso consegue l’ordinanza di sgombero.
Il contratto preliminare
Il contratto preliminare ha ad oggetto l’obbligo per le parti che lo sottoscrivono di concludere, in un dato futuro, un successivo contratto, i cui elementi essenziali vengono usualmente già delineati nel preliminare.
Caratteristica principale del contratto preliminare siano i suoi “effetti obbligatori“: il contratto preliminare non trasferisce infatti la proprietà del bene immobile; ma impegna il venditore a farlo.
Il contratto preliminare è espressamente previsto dall’art. 1352 c.c. il quale prevede che:
“Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo“.
La previsione del Codice Civile vincola i contraenti esclusivamente alla forma; mentre per quanto riguarda i restanti elementi del contratto preliminare deve farsi riferimento ai contratti in genere.
Nell’ambito delle compravendite immobiliari, si fa riferimento al (contratto) preliminare anche con il termine “compromesso“.
Sempre in tale ambito, il certificato di agibilità è considerato un elemento della prestazione del venditore.
Quest’ultimo deve consegnarlo all’acquirente; o, quantomeno, deve assicurarsi che sussistano le condizioni per ottenere il rilascio.
Al riguardo, occorre infine precisare che l’acquirente possa – espressamente – rinunciare al requisito dell’agibilità; ovvero esonerare il venditore dall’obbligo di ottenere e consegnargli la relativa licenza.
L’eccezione di inadempimento
L’art. 1460 c.c. – Eccezione d’inadempimento prevede che nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti possa rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria.
Sono fatti salvi i termini diversi per l’adempimento che siano stati eventualmente stabiliti dalle parti o che risultino dalla natura del contratto.
Il Codice civile precisa che una parte non possa rifiutare l’esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il suo rifiuto sia contrario alla buona fede.
Le motivazioni della Corte di Cassazione
Chiarito il quadro normativo in cui si inserisce la questione in trattazione, può passarsi ad esaminare la pronuncia emessa in materia di agibilità e contratto preliminare dalla Corte di Cassazione.
La Corte ha richiamato il proprio costante orientamento secondo il quale il mancato rilascio della licenza agibilità integri un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio.
L’inadempimento può essere fatto valere dal compratore, in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c.
O come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene.
Salvo che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità; od esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.
Da tale principio si ricava che per i contratti di compravendita – e quindi, a maggior ragione, per i contratti preliminari di compravendita – “la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell’adempimento, e non su quello della validità, del contratto“.
Potete leggere il testo integrale dell’ordinanza della Corte di Cassazione (Cass. Civ. Sez. II ord. 2 Febbraio 2026 n. 2132) QUI →
Per la relativa consulenza od assistenza nell’ambito degli argomenti trattati in questo articolo, potete contattare l’avv. Andrea Spreafico.
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