--- title: "Abusi edilizi: la buona fede non evita la demolizione" description: "Punti chiave. La buona fede dell'acquirente non esime dalla demolizione in caso di abusi edilizi, come stabilito dalla sentenza n. 6401 del Consiglio di Stato. L'ordine di demolizione può essere emess..." url: https://studiolegalespreafico.com/abusi-edilizi-la-buona-fede-non-evita-la-demolizione/ date: 2026-10-01 modified: 2026-10-01 author: "avv. Andrea Spreafico" categories: ["Amministrativa", "Diritti reali", "Giurisprudenza"] tags: ["abusi", "Abusi edilizi: la buona fede non evita la demolizione", "acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale", "acquisto in buona fede", "amministrativo", "assenza di modificazioni", "avv. Andrea Spreafico", "avvocato spreafico lecco", "buona fede", "buona fede acquirente", "concessione edilizia in sanatoria", "conformità edilizia", "conformità urbanistica", "Cons. Stato Sez. VII sent. 6 Agosto 2026 n. 6401", "Consiglio di Stato", "demolizione", "dichiarazione conformità dell'immobile", "estraneità alla realizzazione dell'opera abusiva", "giurisprudenza", "illecito amministrativo omissivo propter rem", "inottemperanza all'ordine di demolizione", "Lecco", "legge", "novità", "ordinanza demolizione", "regolarità urbanistica", "sanatoria", "sanzione pecuniaria", "Studio Legale Associato Spreafico", "thema decidendum"] type: post lang: it --- # Abusi edilizi: la buona fede non evita la demolizione Tempo di lettura: 5 minuti[HOME](https://studiolegalespreafico.com/) --- ## Punti chiave - La buona fede dell’acquirente non esime dalla demolizione in caso di abusi edilizi, come stabilito dalla sentenza n. 6401 del Consiglio di Stato. - L’ordine di demolizione può essere emesso anche contro un proprietario che non ha causato l’abuso, in quanto mira al ripristino della legalità. - Le sanzioni pecuniarie sono dirette solo a chi ha una responsabilità diretta nella realizzazione dell’abuso edilizio. - L’inottemperanza all’ordine di demolizione porta all’acquisizione del bene al patrimonio comunale e a sanzioni pecuniarie aggiuntive. - Il Consiglio di Stato ha sottolineato che la mancata esecuzione dell’ingiunzione di demolizione rappresenta un illecito amministrativo omissivo. --- In tema di abusi edilizi, la buona fede dell’acquirente non evita la demolizione. Lo ha affermato la VII Sezione del Consiglio di Stato, con la sentenza n. n. 6401 del 2026. In questo nostro articolo abbiamo approfondito le ragioni per le quali anche l’acquisto in buona fede non sottrae l’acquirente al rischio di dover demolire l’immobile abusivo. --- ## Sommario - [Le misure contemplate dalla disciplina edilizia](#h-le-misure-contemplate-dalla-disciplina-edilizia) - [L’ordine di demolizione](#h-l-ordine-di-demolizione) - [La sanzione pecuniaria](#h-la-sanzione-pecuniaria) - [L’inottemperanza all’ordine di demolizione](#h-l-inottemperanza-all-ordine-di-demolizione) - [La vicenda storica](#h-la-vicenda-storica) - [La sentenza del TAR](#h-la-sentenza-del-tar) - [Il thema decidendum](#h-il-thema-decidendum) - [La decisione del Consiglio di Stato](#h-la-decisione-del-consiglio-di-stato) - [L’onere probatorio](#h-l-onere-probatorio) - [L’omissione all’ingiunzione di demolizione](#h-l-omissione-all-ingiunzione-di-demolizione) - [L’acquisizione al patrimonio comunale e l’ulteriore sanzione](#h-l-acquisizione-al-patrimonio-comunale-e-l-ulteriore-sanzione) --- ## Le misure contemplate dalla disciplina edilizia Per comprendere il tema in trattazione, occorre preliminarmente richiamare la distinzione tra le diverse misure contemplate dalla disciplina edilizia: - l’ordine di demolizione - la sanzione pecuniaria - l’inottemperanza all’ordine di domolizione. - ## L’ordine di demolizione L’ordine di demolizione ha natura reale e ripristinatoria. E’ diretto a ricondurre il bene alla situazione conforme alla disciplina urbanistica. L’ ingiunzione può, pertanto, essere rivolta anche all’attuale proprietario, indipendentemente dalla sua responsabilità nella realizzazione dell’abuso. Secondo la costante giurisprudenza, infatti, il proprietario è destinatario dell’ingiunzione non in ragione di una responsabilità personale, ma in virtù del rapporto materiale e giuridico con il bene e della possibilità di assicurare il ripristino della legalità violata. ## La sanzione pecuniaria La sanzione pecuniaria irrogata per la realizzazione dell’ intervento in assenza o in difformità dall’autorizzazione amministrativa è diretta a reprimere e dissuadere dalla commissione dell’ illecito edilizio. Presuppone, pertanto, la riferibilità soggettiva della violazione al destinatario. Tale sanzione non può, pertanto, essere posta a carico del mero proprietario che dimostri di essere rimasto estraneo alla realizzazione dell’abuso. ## L’inottemperanza all’ordine di demolizione In ultimo, vi sono le conseguenze derivanti dall’inottemperanza all’ordine di demolizione: - l’acquisizione gratuita del bene al patrimonio comunale - la sanzione pecuniaria aggiuntiva in caso di inottemperanza. Tali misure non si collegano alla realizzazione originaria dell’abuso, ma alla successiva condotta omissiva del destinatario. Questi, pur essendo tenuto al ripristino, non ottempera all’ingiunzione nel termine assegnato. La giurisprudenza ha qualificato la mancata ottemperanza come *illecito amministrativo omissivo propter rem*. Esso è distinto dall’illecito commesso con la realizzazione delle opere abusive. E comporta l’acquisizione del bene al patrimonio comunale; salvo che sia dedotta e comprovata la non imputabilità dell’inottemperanza. ## La vicenda storica Gli uffici comunali hanno accertato abusi afferenti un immobile, costituiti da: - diversa distribuzione interna - scala esterna in cemento - ampliamento della superficie qualificato come variante essenziale. Per tali motivi, veniva disposta ordinanza di demolizione dell’ampliamento e il ripristino dello stato dei luoghi; oltre alla sanzione di euro 5.000,00 in relazione alla scala in cemento, con avvertimento che, in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, si sarebbe proceduto all’acquisizione gratuita al patrimonio comunale e all’irrogazione dell’ulteriore sanzione pecuniaria. L’acquirente non ha dato esecuzione all’ordine di demolizione ed ha fatto ricorso avverso l’ordinanza. Nel ricorso, ha sostenuto in giudizio di avere acquistato l’immobile quando le opere contestate erano già state realizzate. Ha precisato di aver fatto affidamento sulle dichiarazioni rese dalla venditrice in ordine alla sua regolarità urbanistica e di aver acquistato l’immobile in buona fede. Per sostenere la propria buona fede, l’acquirente ha dato prova delle seguenti circostanze: - l’immobile era stato individuato mediante un annuncio di agenzia immobiliare - nell’annuncio, il locale posto al piano seminterrato era raffigurato come cucina - il contratto preliminare e l’atto pubblico di compravendita contenevano la dichiarazione della venditrice di conformità dell’immobile alla concessione edilizia in sanatoria e di assenza di successive modificazioni non sanate. ## La sentenza del TAR Il TAR ha rigettato il ricorso per le seguenti ragioni. Per quanto riguarda l’ordine di demolizione, trattasi di misura di carattere reale e ripristinatorio: può pertanto essere rivolto anche al proprietario non responsabile della realizzazione dell’abuso. Mentre, per quanto riguarda la sanzione pecuniaria, benchè normalmente non possa essere posta a carico del proprietario incolpevole, nel caso di specie il Tribunale ha ritenuto che il ricorrente non avesse adeguatamente dimostrato la propria estraneità alla realizzazione dell’opera abusiva. Il proprietario ha quindi presentato appello al Consiglio di Stato. ## Il *thema decidendum* Il Collegio ha delimitato il *thema decidendum* nei termini seguenti: - la legittimità della sanzione - le conseguenze previste per l’eventuale inottemperanza. Non risulta invece essere contestato dall’acquirente appellante il presupposto sostanziale dell’ordine di demolizione, quanto alla natura abusiva dell’opera e al conseguente obbligo di ripristino. ## La decisione del Consiglio di Stato Per il Consiglio di Stato, il proprietario incolpevole, pur potendo essere destinatario dell’ordine di demolizione per la natura reale e ripristinatoria della misura, non può essere assoggettato alle sanzioni pecuniarie connesse alla realizzazione dell’abuso, ove dimostri la propria estraneità all’illecito. La sanzione non ha invero carattere oggettivo; e non può, pertanto, essere applicata al proprietario per il solo fatto della titolarità del bene. Il presupposto materiale della sanzione è l’esecuzione dell’intervento in assenza o in difformità di autorizzazione. Ma non deroga ai principi generali che richiedono la riferibilità soggettiva della violazione al destinatario. Il mero rapporto dominicale con l’immobile – sufficiente ai fini dell’adozione della misura ripristinatoria – non consente dunque di imputare la sanzione pecuniaria a chi sia rimasto estraneo alla realizzazione dell’opera. ## L’onere probatorio Per il Collegio, il profilo controverso nella vicenda riguarda la valutazione delle risultanze istruttorie; e, in particolare, la sufficienza degli elementi offerti dall’appellante per dimostrare che la scala in cemento fosse già esistente al momento dell’acquisto dell’immobile. Tale prova grava sulla parte che invoca la propria estraneità alla realizzazione dell’opera. Poiché la circostanza da dimostrare – *la preesistenza dell’opera all’acquisto* – si colloca in epoca anteriore all’ingresso dell’appellante nella disponibilità del bene, la relativa prova può essere fornita anche in via presuntiva. Bastano quindi elementi: - gravi - precisi - concordanti da valutare secondo il criterio del “*più probabile che non*“. ## L’omissione all’ingiunzione di demolizione Ha affermato il Consiglio di Stato che la mancata ottemperanza all’ingiunzione di demolizione entro il termine assegnato integri un illecito amministrativo omissivo propter rem. Tale illecito è distinto da quello commesso con la realizzazione delle opere abusive. L’inottemperanza all’ingiunzione di demolizione comporta l’acquisizione *ipso iure* del bene al patrimonio comunale; salvo che sia dedotta e comprovata la non imputabilità dell’inottemperanza. ## L’acquisizione al patrimonio comunale e l’ulteriore sanzione In caso di inottemperanza all’ordine di demolizione, il successivo atto di acquisizione ha natura dichiarativa. Fatta eccezione per l’eventuale individuazione dell’area ulteriore rispetto al manufatto abusivo, rispetto alla quale assume natura parzialmente costitutiva. La medesima inottemperanza costituisce, inoltre, il presupposto della sanzione pecuniaria aggiuntiva contemplata dall’ordinanza. Non assume, pertanto, rilievo decisivo la circostanza che l’appellante non abbia realizzato l’abuso. La natura reale e ripristinatoria dell’ordine di demolizione ne consente l’adozione anche nei confronti dell’attuale proprietario. Questi, ricevuta l’ingiunzione, è tenuto a ottemperarvi. L’eventuale inosservanza costituisce una condotta nuova e autonoma, riferibile al destinatario dell’ordine e non all’autore dell’abuso originario. Le conseguenze dell’inottemperanza sono previste dalla legge, perseguono l’interesse pubblico al ripristino della legalità urbanistica e si collegano non all’abuso commesso da altri, ma alla successiva omissione del destinatario dell’ordine. Esse si collocano, pertanto, in un quadro di legalità e prevedibilità, nel quale è comunque consentito all’ interessato dedurre e dimostrare la non imputabilità dell’inadempimento. Non assume rilievo, a tali fini, la circostanza che l’appellante non abbia tratto un vantaggio economico dall’abuso originario, poiché le misure in esame si correlano alla mancata esecuzione dell’obbligo di ripristino. Non sussiste, pertanto, un necessario coinvolgimento procedimentale con l’autore materiale dell’ illecito, né l’Amministrazione è tenuta, prima di ingiungere la demolizione, a individuare tutti i soggetti che abbiano concorso alla realizzazione delle opere. Resta impregiudicata la possibilità per l’appellante di far valere nelle sedi competenti le eventuali responsabilità della venditrice e degli altri soggetti coinvolti nella compravendita, trattandosi di rapporti interni tra privati, estranei alla legittimità della misura ripristinatoria. --- Potete leggere il testo integrale della sentenza emessa dal Consiglio di Stato (Sez. VII sent. 6 Agosto 2026 n. 6401) [QUI →](https://studiolegalespreafico.com/download/31452/?tmstv=1790837962). Per la relativa consulenza od assistenza nell’ambito degli argomenti trattati in questo articolo, potete contattare l’[avv. Andrea Spreafico](https://studiolegalespreafico.com/soci/avv-andrea-spreafico/). Le informazioni contenute in questo articolo sono soggette a termini e condizioni, consultabili [QUI →](https://studiolegalespreafico.com/termini-e-condizioni-2/). (*[tona alla pagina delle notizie](https://studiolegalespreafico.com/blog-studio-legale-spreafico/)*) ---